對于制造業(yè)企業(yè)來說，購買二手廠房需要承擔(dān)巨額的稅費和相關(guān)風(fēng)險，這成為了制約購買行為的重要因素。相較于新廠房，二手廠房交易的稅費成本更加不可預(yù)測，給購買者帶來了諸多疑慮。

在二手廠房買賣過程中，賣方需要繳納增值稅（5%-9%）、城市維護建設(shè)稅（1%-7%）、教育費附加（3%）、土地增值稅（30%-60%）、企業(yè)所得稅（25%）、印花稅（0.05%）、地方教育費附加（2%）以及水利建設(shè)基金（0.03%-0.05%）。而買方則需要繳納印花稅（0.05%）和契稅（3%）。

具體稅費計算規(guī)則如下：

增值稅：

根據(jù)取得時間不同分為2016年4月30日之前取得的稅率為5%，之后取得的為9%。

城市維護建設(shè)稅和教育費附加：

按照所在地不同稅率也有所區(qū)別。

土地增值稅：

根據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的全部收入減去法定扣除額后的余額計算，稅率分為30%-60%的累進(jìn)稅率。

企業(yè)所得稅：

按25%的稅率計算。

印花稅：

按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅。

地方教育費附加：

按增值稅的2%計算。

水利建設(shè)基金：

根據(jù)地區(qū)不同分別為0.03%-0.05%。

在二手廠房交易中，除了稅費成本的高昂之外，還存在諸多潛在風(fēng)險。例如，二手廠房可能存在質(zhì)量問題、技術(shù)陳舊、設(shè)施老化以及環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)不符合等隱患、存在不可查詢的隱藏債務(wù)，這些因素都增加了企業(yè)在購買后需要承擔(dān)的額外成本和風(fēng)險。此外，二手廠房的權(quán)屬狀況、土地使用權(quán)的合法性、歷史遺留問題等也常常讓購買者望而卻步。

相對而言，購買開發(fā)商開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)廠房具有諸多優(yōu)勢。首先，開發(fā)商通常會對標(biāo)準(zhǔn)廠房進(jìn)行全方位的規(guī)劃設(shè)計，確保其符合現(xiàn)代生產(chǎn)制造的需求，包括廠房結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、供水供電、通風(fēng)排污等各項配套；其次，標(biāo)準(zhǔn)廠房的建造往往采用最新的建筑材料和工藝，質(zhì)量有保障，且環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)符合要求；此外，購買者可以根據(jù)自身需求在選址、規(guī)劃布局等方面進(jìn)行定制，滿足個性化的生產(chǎn)需求；最重要的是，在購買標(biāo)準(zhǔn)廠房時，稅費成本相對較低，且購買過程更加透明簡便。

企業(yè)家們在購買標(biāo)準(zhǔn)廠房時，不僅可以抵扣增值稅進(jìn)項稅額;在使用廠房時，還可以進(jìn)行固定資產(chǎn)折舊計提抵減應(yīng)納稅所得額。



增值稅

企業(yè)購買廠房，作為固定資產(chǎn)自己使用的，所獲得的增值稅專用發(fā)票可以進(jìn)行抵扣（現(xiàn)增值稅專用發(fā)票稅率為9%）。

舉例：

王先生購買了1000萬（含稅）的廠房按照9%的稅率計算進(jìn)項稅額：

1000÷109%×9%=82.57萬

王先生可將發(fā)票上82.57萬的進(jìn)項稅額進(jìn)行抵扣可當(dāng)月進(jìn)行抵扣，余下未抵扣稅額可延至第二個月進(jìn)行抵扣 ，直至全部抵扣完成為止。



所得稅


廠房交付后，其作為固定資產(chǎn)，可以將其計提折舊，從而抵稅（一般廠房的折舊年限是20年）。

固定資產(chǎn)的應(yīng)折舊額一般按照固定資產(chǎn)的原值、預(yù)計殘值率和分類年折舊率計算。固定資產(chǎn)的預(yù)計殘值率為固定資產(chǎn)原值的3%-5%。

以平均年限法舉例計算固定資產(chǎn)折舊率和折舊額：

年折舊率=(1-預(yù)計殘值率)÷折舊年限×100%

月折舊率=年折舊率÷12

年折舊額=買入價×（1-殘值率）÷折舊年限

月折舊額=買入價×（1-殘值率）÷折舊年限÷12

固定資產(chǎn)折舊，從固定資產(chǎn)投入使用月份的次月起，按月計提。停止使用的固定資產(chǎn)，從停用月份的次月起停止計提。

舉例：

李先生購買了1000萬（含稅）的廠房

其不含稅金額為917.43萬

預(yù)計殘值率按照5%來計算的話

年折舊額=917.43萬×（1-5%）÷20年=43.58萬

即李先生每年可將廠房折舊的43.58萬進(jìn)行計提用于企業(yè)所得稅節(jié)稅。

節(jié)稅舉例：

如果李先生企業(yè)年利潤總額為100萬，企業(yè)所得稅稅率為25%。

未購買廠房時：

所需上繳年企業(yè)所得稅為

100萬×25%=25萬

購買廠房后：

所需上繳年企業(yè)所得稅為

（100萬-43.58萬）×25%=14.11萬

固定資產(chǎn)折舊后可有效幫助企業(yè)減少企業(yè)所得稅的繳納。

總的來說，購買開發(fā)商開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)廠房能夠幫助企業(yè)規(guī)避二手廠房交易中的種種潛在風(fēng)險，從而降低后續(xù)投資與運營成本，提高生產(chǎn)效率和產(chǎn)品品質(zhì)。這種選擇符合企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，有助于提升企業(yè)在市場上的競爭力。