7月11日，深圳市南山區(qū)人民政府印發(fā)《南山區(qū)城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱規(guī)劃）。

規(guī)劃表示，

 ● 到2025年，全區(qū)城市更新和土地整備實(shí)施規(guī)模不少于530公頃。

 ● “十四五”期間，力爭(zhēng)通過(guò)城市更新和土地整備規(guī)劃統(tǒng)籌實(shí)施基礎(chǔ)教育設(shè)施不少于7所，用地面積不少于14.4公頃， 預(yù)計(jì)可提供學(xué)位不少于1.5萬(wàn)個(gè)。全區(qū)力爭(zhēng)通過(guò)城市更新和土地整備保障不少于1所新建公辦高中用地，項(xiàng)目用地面積約9.53公頃，涉及更新整備用地面積8.88公頃，預(yù)計(jì)可提供學(xué)位約1800個(gè)。

 ● 加快西麗高鐵樞紐工程項(xiàng)目的用地整備，落實(shí)和預(yù)留贛深、深汕、深茂、深南等國(guó)家鐵路和穗莞深、深惠、深莞城際鐵路的建設(shè)空間。

將西麗高鐵樞紐片區(qū)作為更新整備融合創(chuàng)新政策封閉運(yùn)行的試點(diǎn)范圍，由政府主導(dǎo)制定實(shí)施計(jì)劃和規(guī)劃方案，加大空間統(tǒng)籌力度，優(yōu)化利益平衡機(jī)制，積極探索融合城市更新、土地整備、綜合整治等多種手段實(shí)現(xiàn)片區(qū)整體發(fā)展的存量開發(fā)實(shí)施路徑。

 ● 全力推動(dòng)軌道四期建設(shè)，加強(qiáng)12號(hào)線、13號(hào)線及7號(hào)線二期建設(shè)用地保障工作，超前謀劃軌道五期線路及配套設(shè)施用地的城市更 新和土地整備工作。

 ● 規(guī)劃期內(nèi)爭(zhēng)取通過(guò)城市更新規(guī)劃和土地整備實(shí)現(xiàn)商品住房供應(yīng)建筑面積不少于250萬(wàn)平方米。規(guī)劃期內(nèi)力爭(zhēng)通過(guò)土地整備完成收儲(chǔ)不少于30公頃居住潛力用地。力爭(zhēng)通過(guò)城市更新和土地整備規(guī)劃籌集不少于50萬(wàn)平方米的保障性住房（含配套宿舍）。

分項(xiàng)目標(biāo)

1、規(guī)劃期內(nèi)堅(jiān)持“留改拆”并舉，以保留提升為主， 除違法建筑、經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無(wú)修繕保留價(jià)值的建筑以及滿足存量低效用地盤活評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的用地外，不大規(guī)模、 成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新片區(qū)內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施和盤活存量低效用地外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設(shè)規(guī)模， “3+3”戰(zhàn)略示范工程指：三大戰(zhàn)略工程——西麗湖國(guó)際科教城、西麗高鐵新城、深圳灣 CBD；三大示范工程——深圳灣文化走廊、蛇口國(guó)際海洋城、南山創(chuàng)新大道。 不突破原有密度強(qiáng)度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新片區(qū)內(nèi)拆建比不應(yīng)大于2。 

2、到2025年，全區(qū)城市更新和土地整備實(shí)施規(guī)模不少于530公頃。其中，實(shí)現(xiàn)直接供應(yīng)用地達(dá)60公頃，空間儲(chǔ)備用地達(dá)200公頃，完成綜合整治用地不少于270公頃。 

3、有效發(fā)揮城市更新單元計(jì)劃的管控作用，有序推進(jìn)計(jì)劃審批，科學(xué)調(diào)控計(jì)劃規(guī)模，規(guī)劃期內(nèi)全區(qū)新增更新單元計(jì)劃規(guī)模不超過(guò)120公頃。 

4、通過(guò)城市更新和土地整備完成固定資產(chǎn)投資總額超 過(guò)1000億元（含拆除重建和綜合整治類城市更新以及土地整備各類項(xiàng)目）。 

5、為全面提高南山區(qū)公共服務(wù)水平，構(gòu)建優(yōu)質(zhì)均衡的公共服務(wù)體系，通過(guò)城市更新和土地整備有效增加教育設(shè)施、 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、社會(huì)福利設(shè)施、文體設(shè)施等公益性項(xiàng)目，逐步實(shí)現(xiàn)世界級(jí)創(chuàng)新型濱海中心城區(qū)建設(shè)目標(biāo)。

規(guī)劃期內(nèi)落實(shí) 《市更新整備“十四五”規(guī)劃》明確的基礎(chǔ)教育設(shè)施用地不少于14.4公頃、學(xué)位不少于1.5萬(wàn)個(gè)，高中、醫(yī)院及養(yǎng)老用地不少于10.8公頃；落實(shí)水質(zhì)凈化廠、燃?xì)?、油品設(shè)施及通信設(shè)施等市政設(shè)施用地，提升市政支撐水平；加快推動(dòng)國(guó)家鐵路、城際鐵路、軌道及相關(guān)場(chǎng)站、新（擴(kuò)）建主干路等用地整備，促進(jìn)交通系統(tǒng)完善。 

6、為保障制造業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，支撐戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)直接供應(yīng)用地：是指通過(guò)拆除重建類城市更新簽訂合同出讓的開發(fā)建設(shè)用地（不含移交入庫(kù)用地），以及通過(guò)土地整備簽訂合同出讓的土地（含留用土地、征返用地、置換用地、安置房用地等）?？臻g儲(chǔ)備用地：是指通過(guò)城市更新移交入庫(kù)的用地，以及通過(guò)土地整備移交政府的用地（不含留用土地、 征返用地、置換用地、安置房用地等）。5大產(chǎn)業(yè)集群和未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，保留提升600公頃工業(yè)區(qū)， 整備改造60公頃產(chǎn)業(yè)用地，其中，重點(diǎn)完成土地整備10 公頃、大力推進(jìn)連片改造50公頃，打造一批集中連片高質(zhì)量 產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，力保重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地。 

7、加大住房保障力度，通過(guò)城市更新和土地整備持續(xù)穩(wěn)定提供商品房、保障性住房（含配套宿舍），規(guī)劃期內(nèi)力爭(zhēng)通過(guò)規(guī)劃配建保障性住房（含配套宿舍）面積不少于50萬(wàn)平方米，通過(guò)土地整備完成收儲(chǔ)不少于30公頃的居住潛 力用地。 

8、本規(guī)劃中確定的直接供應(yīng)用地規(guī)模、空間儲(chǔ)備用地 規(guī)模、‘工改 M0’類單元計(jì)劃用地規(guī)模、保障性住房（含配套宿舍）規(guī)劃配建規(guī)模、基礎(chǔ)教育設(shè)施占地規(guī)模、高中占地規(guī)模、醫(yī)院占地規(guī)模等指標(biāo)作為剛性指標(biāo)，為規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容，規(guī)劃期內(nèi)嚴(yán)格落實(shí)；其他規(guī)劃指標(biāo)為引導(dǎo)性指標(biāo)，規(guī)劃期內(nèi)積極落實(shí)。

配套設(shè)施規(guī)劃建設(shè)

1、保障基礎(chǔ)型公共設(shè)施供給

優(yōu)先落實(shí)分區(qū)規(guī)劃、法定圖則及市、 區(qū)公共設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃確定的中小學(xué)、社康中心、幼兒園及長(zhǎng)者服務(wù)中心等基礎(chǔ)性公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)要求，構(gòu)建優(yōu)質(zhì)均衡的公共服務(wù)體系。

重點(diǎn)推進(jìn)西麗中心區(qū)、科技園片區(qū)、南油片區(qū)、同樂(lè)片區(qū)及赤灣片區(qū)等公共服務(wù)薄弱地區(qū)的城市更新和土地整備立項(xiàng)工作，完善片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施體系。

“十四五”期間，力爭(zhēng)通過(guò)城市更新和土地整備規(guī)劃統(tǒng)籌實(shí)施基礎(chǔ)教育設(shè)施不少于7所，用地面積不少于14.4公頃， 預(yù)計(jì)可提供學(xué)位不少于1.5萬(wàn)個(gè)。

加快推進(jìn)東濱學(xué)校、恒海學(xué)校等中小學(xué)涉及城市更新單元的規(guī)劃編制工作；重點(diǎn)落實(shí)綠景沙河學(xué)校、南山小學(xué)、同安學(xué)校、大新小學(xué)等中小學(xué)涉及城市更新單元的用地出讓工作；盡快啟動(dòng)科苑二小、官龍學(xué)校等學(xué)校用地的土地整備工作，確保區(qū)“十四五”新建（擴(kuò)建）中小學(xué)項(xiàng)目落地實(shí)施。

2、促進(jìn)規(guī)模型民生設(shè)施落地

全區(qū)力爭(zhēng)通過(guò)城市更新和土地整備保障不少于1所新建公辦高中用地，項(xiàng)目用地面積約9.53公頃，涉及更新整備用地面積8.88公頃，預(yù)計(jì)可提供學(xué)位約1800個(gè)。

通過(guò)土地整備保障深圳市孫逸仙心血管醫(yī)院（阜外醫(yī)院三期）用地，待更新整備用地面積1.4公頃，可提供床位約600張。落實(shí)一處養(yǎng)老院用地， 涉及面積約0.54公頃，可提供床位250張。

3、鼓勵(lì)品質(zhì)型公共空間配建

鼓勵(lì)配建面向生活社區(qū)的品質(zhì)型公共服務(wù)設(shè)施。

鼓勵(lì)配建面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)的共享型文化交往設(shè)施。探索在改造方向?yàn)樾滦彤a(chǎn)業(yè)的城市更新項(xiàng)目中利用一定比例的廣場(chǎng)用地、首層用房、架空連廊或屋頂露臺(tái)作為公共空間，并植入小型公共藝術(shù)、展 示展覽、社會(huì)交往等功能，打造極富活力的共享型創(chuàng)新交流中心。

4、加快支撐型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

加快西麗高鐵樞紐工程項(xiàng)目的用地整備，落實(shí)和預(yù)留贛深、深汕、深茂、深南等國(guó)家鐵路和穗莞深、深惠、深莞城際鐵路的建設(shè)空間。

全力推動(dòng)軌道四期建設(shè)，加強(qiáng)12號(hào)線、13號(hào)線及7號(hào)線二期建設(shè)用地保障工作，超前謀劃軌道五期線路及配套設(shè)施用地的城市更 新和土地整備工作，促進(jìn)常規(guī)公交和軌道系統(tǒng)的整合，建立高品質(zhì)網(wǎng)絡(luò)化公共交通體系。

規(guī)劃期內(nèi)通過(guò)土地整備重點(diǎn)保障僑城東路北延、南海大道南延等主次道建設(shè)工程；通過(guò)城市更新著力完善蛇口、赤灣、 高新區(qū)、南油等交通擁堵片區(qū)支路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。

居住空間保障提升

1、多手段保障住房供應(yīng)

規(guī)劃期內(nèi)爭(zhēng)取通過(guò)城市更新規(guī)劃和土地整備實(shí)現(xiàn)商品住房供應(yīng)建筑面積不少于250萬(wàn)平方米。

規(guī)劃期內(nèi)力爭(zhēng)通過(guò)土地整備完成收儲(chǔ)不少于30公頃居住潛力用地。

2、多渠道配建保障性住房

規(guī)劃期內(nèi)，嚴(yán)格執(zhí)行保障性住房配建規(guī)定和比例，加快推進(jìn)涉及配建保障性住房 （含配套宿舍）更新整備項(xiàng)目的規(guī)劃編制工作，力爭(zhēng)通過(guò)城市更新和土地整備規(guī)劃籌集不少于50萬(wàn)平方米的保障性住房（含配套宿舍）。

加大城中村的綜合整治力度，鼓勵(lì)政府主導(dǎo)、社會(huì)參與開展城中村規(guī)模化租賃，以滿足安全使用要求為前提，在完成結(jié)構(gòu)安全鑒定、消防改造、 地質(zhì)災(zāi)害隱患排查和整改后，納入保障性租賃住房管理，彌補(bǔ)城市保障性住房缺口。探索將通過(guò)改造可以符合要求的既有商業(yè)辦公、旅館（酒店）、廠房、研發(fā)用房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，改建為保障性租賃住房。

3、審慎推進(jìn)舊住宅區(qū)更新

轄區(qū)舊住宅區(qū)改造應(yīng)以綜合整治為主，申請(qǐng)將舊住宅區(qū)納入拆除重建類城市更新單元的，建筑物建成年限應(yīng)當(dāng)在二十年以上，拆除范圍內(nèi)同意改造的物業(yè)權(quán)利人數(shù)量及專有部 分面積占比應(yīng)不低于百分之九十五，且滿足以下條件之一： 

（1）需要根據(jù)規(guī)劃建設(shè)重大城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的；

（2）年久失修或者經(jīng)維修后仍無(wú)法滿足使用要求，或者存在嚴(yán)重安全隱患危及業(yè)主、物業(yè)使用人以及公共安全，只能通過(guò)拆除重建方式解決的；

（3）使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善，經(jīng)評(píng)估后需要拆除重建的。

規(guī)劃期內(nèi)，在滿足上述準(zhǔn)入條件的前提下，有限試點(diǎn)推進(jìn)符合以下情形之一的舊住宅區(qū)更新改造：

（1）涉及市、區(qū) “十四五”重大民生設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，確有必要通過(guò)城市更新實(shí)施拆除重建的舊住宅區(qū)；

（2）具備與周邊舊村、舊 工業(yè)區(qū)統(tǒng)籌更新條件，且面積占比不高于50%的零散舊住宅區(qū)；

（3）經(jīng)市住建主管部門和區(qū)政府同意，明確采取拆除重建類城市更新方式實(shí)施改造的成片舊住宅區(qū)。舊住宅區(qū)在申報(bào)拆除重建類城市更新單元計(jì)劃之前，應(yīng)當(dāng)組織開展更新改造現(xiàn)狀調(diào)研、城市更新單元擬定、意愿征集、可行性分析等工作，確保改造實(shí)施后滿足自身對(duì)公共配套服務(wù)尤其是教育設(shè)施的需求。

產(chǎn)業(yè)空間升級(jí)改造

1、多元手段盤活存量產(chǎn)業(yè)用地

對(duì)位于全市工業(yè)區(qū)保留提升區(qū)和西麗湖國(guó)際科教城范圍內(nèi)法定規(guī)劃為工業(yè)且尚未納更新整備計(jì)劃的工業(yè)區(qū)優(yōu)先實(shí)施現(xiàn)狀保留，作 為南山高端制造發(fā)展的戰(zhàn)略性儲(chǔ)備空間，以“政府主導(dǎo)、國(guó) 資引導(dǎo)、利益統(tǒng)籌、一園一策”為原則有序開展改造升級(jí)。 

對(duì)位于華僑城及蛇口、赤灣片區(qū)部分具備特色風(fēng)貌、承載時(shí)代記憶且尚未納入更新整備計(jì)劃的工業(yè)區(qū)鼓勵(lì)開展綜合整治，作為南山創(chuàng)新創(chuàng)意發(fā)展的特色活力空間。

推動(dòng)百旺工業(yè)區(qū)連片改造單元實(shí)施，以打造新一代智能化工業(yè)園區(qū)為目標(biāo)，加快開展連片改造實(shí)施方案制定和單元規(guī)劃編制工作，力爭(zhēng)在“十四五”期間形成用地供應(yīng)。加大石壁龍、燕清溪等片區(qū)土地整備工作力度， 以建設(shè)影響力卓越的世界一流科教城為目標(biāo)，全力保障鵬城實(shí)驗(yàn)室、清華國(guó)際研究生院等重大項(xiàng)目落地。

全區(qū)“工改 M0”拆除重建類更新單元計(jì)劃用地新增規(guī)模按照不超過(guò)78公頃進(jìn)行管控，確有改造需求的舊工業(yè)區(qū)經(jīng)產(chǎn)業(yè)部門同意且滿足《市更新整備“十四五”規(guī)劃》及相關(guān)空間管控要求的，可依程序納入城市更新單元計(jì)劃。優(yōu)先安排位于高新區(qū)、蛇口自貿(mào)區(qū)內(nèi)符合條件的舊工業(yè)區(qū)開展“工改 M0”類更新，引導(dǎo)新型產(chǎn)業(yè)用地集中布局，鼓勵(lì)位于其它片區(qū)且用地規(guī)模較大、現(xiàn)狀容積率較低的舊工業(yè)區(qū)開展“工改 M1”類更新，轉(zhuǎn)型發(fā)展高端制造業(yè)。

2、分區(qū)分類優(yōu)化產(chǎn)業(yè)功能布局

保障北部片區(qū)高端制造功能。針對(duì)西麗湖國(guó)際科教城、 留仙洞、同樂(lè)片區(qū)、百旺片區(qū)等北部片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)空間，優(yōu)先采取政府主導(dǎo)、政企合作的存量開發(fā)模式，轉(zhuǎn)型升級(jí)方向 以普通工業(yè)用地（M1）和科研用地（GIC0）為主，結(jié)合實(shí) 際需要經(jīng)充分論證可兼容少量的新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）。

提升中部片區(qū)科技研發(fā)功能。針對(duì)高新區(qū)、僑城北片區(qū)等中部片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)空間，鼓勵(lì)采取政府統(tǒng)籌、企業(yè)自改的存量開發(fā)模式，轉(zhuǎn)型升級(jí)方向以新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）為主， 兼容普通工業(yè)用地（M1），鼓勵(lì)通過(guò)拆除重建、綜合整治和 產(chǎn)業(yè)用地提容等方式升級(jí)改造中成本、立體化、復(fù)合型產(chǎn)業(yè) 空間，支持新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，保障中小高新技術(shù)企業(yè)總部、研 發(fā)檢測(cè)中心、先進(jìn)制造母工廠等重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地需求。

強(qiáng)化南部片區(qū)科技總部功能。針對(duì)南油片區(qū)、沿山路片區(qū)、赤灣片區(qū)等南部片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)空間，鼓勵(lì)采取政府引導(dǎo)、 市場(chǎng)運(yùn)作的存量開發(fā)模式，轉(zhuǎn)型升級(jí)方向以新型產(chǎn)業(yè)用地 （M0）為主，鼓勵(lì)通過(guò)拆除重建開發(fā)建設(shè)中高成本、集約化、 品質(zhì)型產(chǎn)業(yè)空間，保障跨國(guó)科技企業(yè)、國(guó)內(nèi)龍頭企業(yè)總部落 地需求；鼓勵(lì)通過(guò)綜合整治升級(jí)改造特色化、精品型創(chuàng)意產(chǎn) 業(yè)空間，促進(jìn)創(chuàng)新創(chuàng)意發(fā)展。

3、面向未來(lái)管控產(chǎn)業(yè)空間形態(tài)

提高“工改 M1”類城市更新項(xiàng)目工業(yè)廠房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán) 控“工改 M0”類城市更新項(xiàng)目新型產(chǎn)業(yè)用房形態(tài)。鼓勵(lì)高端制造廠房（M1）與新型產(chǎn)業(yè)用房（M0）在用地內(nèi)混合布局。

空間優(yōu)化與片區(qū)統(tǒng)籌

1、優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)

助推“雙核雙心”發(fā)展建設(shè)。

以提升都市核心區(qū)綜合服務(wù)能級(jí)，推動(dòng)中心城區(qū)功能完善為目標(biāo)，加強(qiáng)深圳灣 CBD、 前海中心、西麗中心、蛇口中心的城市更新和土地整備力度， 進(jìn)一步提高建設(shè)水平和空間品質(zhì)，升級(jí)公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施， 優(yōu)化人居環(huán)境和城市風(fēng)貌。重點(diǎn)推動(dòng)西麗中心區(qū)城市更新單 元實(shí)施，加快推進(jìn)高新區(qū)及沙河、僑城片區(qū)內(nèi)城市更新項(xiàng)目的實(shí)施，加大蛇口工業(yè)區(qū)和蛇口老鎮(zhèn)片區(qū)更新統(tǒng)籌力度，支撐各級(jí)中心建設(shè)。

強(qiáng)化“兩軸三片”發(fā)展格局。

優(yōu)先推動(dòng)南北向科技創(chuàng)新軸沿線規(guī)劃為工業(yè)、科研用地的城市更新和土地整備項(xiàng)目， 夯實(shí)高端制造與基礎(chǔ)科研功能、集聚新型產(chǎn)業(yè)。有序推進(jìn)東西向總部經(jīng)濟(jì)軸沿線規(guī)劃為商業(yè)服務(wù)業(yè)、居住的城市更新項(xiàng)目實(shí)施，強(qiáng)化總部經(jīng)濟(jì)職能、促進(jìn)職住平衡。重點(diǎn)開展環(huán)西麗湖地區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目土地整備、百旺工業(yè)區(qū)連片改造升級(jí)以及留仙大道沿線舊村、舊工業(yè)區(qū)綜合整治，提升北部片區(qū)；加大南新路沿線、南油片區(qū)等南山老中心片區(qū)已批計(jì)劃城市更新項(xiàng)目實(shí)施力度，縫合中部片區(qū)；加快推進(jìn)赤灣港、蛇口港及后方陸域地區(qū)城市更新和土地整備項(xiàng)目，促進(jìn)港城融合，復(fù)興南部片區(qū)。

2、加快重點(diǎn)片區(qū)建設(shè)

支撐西麗湖國(guó)際科教城建設(shè)。加快石壁龍、西麗湖度假 村、白芒沙坑、牛成村等約379公頃土地整備項(xiàng)目的實(shí)施， 推動(dòng)鵬城實(shí)驗(yàn)室一期、清華大學(xué)研究生院、北京大學(xué)深圳國(guó)際校區(qū)、香港大學(xué)深圳校區(qū)等項(xiàng)目的落地。

加快推進(jìn)大磡村、 麻墈村、白芒村、平山村綜合整治和大磡一村、二村老舊工 業(yè)區(qū)改造升級(jí)，打造水源三村客家創(chuàng)客小鎮(zhèn)、平山人才小鎮(zhèn)， 推動(dòng)生產(chǎn)、居住功能復(fù)合疊加，完善西麗湖科教城生產(chǎn)、生 活配套功能。 

加快推動(dòng)西麗高鐵新城建設(shè)。

重點(diǎn)推進(jìn)西麗高鐵樞紐工程場(chǎng)站區(qū)及公共配套區(qū)約202公頃土地整備項(xiàng)目的實(shí)施，協(xié)調(diào)落實(shí)贛深鐵路、深汕鐵路、深惠城際建設(shè)。鼓勵(lì)融合城市更新、土地整備、舊住宅區(qū)改造等存量用地再開發(fā)手段，推動(dòng)西麗高鐵樞紐站與曙光倉(cāng)儲(chǔ)片區(qū)整體改造，并同步開展站點(diǎn)周邊及鐵路沿線地區(qū)城中村、舊工業(yè)區(qū)的統(tǒng)籌改造研究。 

持續(xù)推進(jìn)高新區(qū)北區(qū)統(tǒng)籌更新。落實(shí)上層次規(guī)劃要求， 按照政府統(tǒng)籌、整體規(guī)劃、分步實(shí)施、立體布局、復(fù)合更新的原則，通過(guò)片區(qū)統(tǒng)籌實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、空間提質(zhì)和產(chǎn)城融合的總體目標(biāo)。優(yōu)先開展科苑北路兩側(cè)及朗山路以北范圍內(nèi)的地塊更新工作，支持企業(yè)自改提升產(chǎn)業(yè)能級(jí)，鼓勵(lì)配置一定 比例的先進(jìn)制造業(yè)空間。通過(guò)城市更新增加為片區(qū)服務(wù)的保障性住房（含配套宿舍），促進(jìn)片區(qū)職住平衡同步完善片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，優(yōu)化內(nèi)部支路網(wǎng)絡(luò)、強(qiáng)化立體開發(fā)。 

有序推動(dòng)蛇口國(guó)際海洋城建設(shè)。以赤灣片區(qū)、太子灣片區(qū)及蛇口片區(qū)為核心，有序推進(jìn)片區(qū)內(nèi)城市更新項(xiàng)目的實(shí)施， 釋放后方陸域、優(yōu)化交通組織、促進(jìn)港城融合。重點(diǎn)推動(dòng)赤灣片區(qū)內(nèi)舊工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)統(tǒng)籌更新，布局海洋科技創(chuàng)新功能； 優(yōu)先推進(jìn)太子灣片區(qū)內(nèi)舊工業(yè)、舊商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)，布局海洋文化旅游及港口服務(wù)貿(mào)易功能；有序推動(dòng)蛇口片區(qū)內(nèi)城中村、舊住宅的整治及改造，提高公共服務(wù)及城區(qū)環(huán)境品質(zhì)， 打造海洋風(fēng)情小鎮(zhèn)。

3、加大片區(qū)統(tǒng)籌力度

以更新對(duì)象集中、區(qū)位條件突出、公共利益優(yōu)先為前提，結(jié)合上層次規(guī)劃要求及全區(qū)更新整備對(duì)象分布，劃定西麗中心區(qū)、高新北區(qū)、馬家龍片區(qū)、 僑城北片區(qū)、百旺工業(yè)區(qū)、登良-南園片區(qū)、蛇口沿山路片區(qū)、 蛇口老鎮(zhèn)片區(qū)和赤灣片區(qū)作為南山近期實(shí)施存量用地再開發(fā)的統(tǒng)籌片區(qū)。

“十四五”期間，重點(diǎn)推進(jìn)高新北區(qū)統(tǒng)籌更新，加快開展其余片區(qū)的統(tǒng)籌規(guī)劃編制工作，積極探索創(chuàng)新統(tǒng)籌片區(qū)相關(guān)政策和實(shí)施機(jī)制，優(yōu)先推進(jìn)已完成統(tǒng)籌規(guī)劃編制片區(qū)內(nèi)的城市更新項(xiàng)目實(shí)施。

規(guī)劃結(jié)構(gòu)與分區(qū)指引

1、城市更新和土地整備結(jié)構(gòu)指引

規(guī)劃期內(nèi)，通過(guò)更新整備規(guī)劃批 準(zhǔn)居住建筑面積比例原則上不少于30%，產(chǎn)業(yè)（含研發(fā)）建 筑面積比例原則上不低于30%，其中工業(yè)用房建筑面積比例原則上不低于5%，商業(yè)（含辦公）建筑面積比例原則上不高于40%。

2、土地整備空間分區(qū)范圍劃定

“十 四五”期間，南山區(qū)產(chǎn)業(yè)空間整備區(qū)任務(wù)為0.1平方公里， 綜合功能整備區(qū)劃定范圍3.9平方公里，其中待整備用地規(guī)模為2.0平方公里。