近日，鹽田區(qū)人民政府印發(fā)《鹽田區(qū)城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》（以下簡稱規(guī)劃）。

規(guī)劃期內，鹽田區(qū)城市更新和土地整備實施規(guī)模不少于75公頃；籌集實施的基礎教育設施不少于3所；重點完成工業(yè)區(qū)連片改造規(guī)模不少于30公頃， 工業(yè)區(qū)保留提升規(guī)模不少于20公頃；籌集保障性住房（含配套宿舍）面積不少于10萬平方米。

另外，將大力推動沙頭角跨境免稅消費核建設，加快田心工業(yè)區(qū)片區(qū)重點更新單元規(guī)劃實施和中英街品質提升，打造萬象城疊加海港城2.0版綜合體。

規(guī)劃分項目標：

1、規(guī)劃期內，堅持“留改拆”并舉，以保留提升為主，除違 法建筑、經(jīng)專業(yè)機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑以及滿 足存量低效用地盤活評價標準的用地外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新片區(qū)內拆除建筑面積不應大于現(xiàn)狀 總建筑面積的20%。除增建必要的公共服務設施和盤活存量低效 用地外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設規(guī)模，不突破原有密度強度， 不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新片區(qū)內拆建比不應大于2。 

2、直接供應用地規(guī)模、空間儲備用地規(guī)模、“工改 M0”類單元計劃用地規(guī)模、保障性住房（含配套宿舍）規(guī)劃配建規(guī)模、 基礎教育設施占地規(guī)模等指標作為剛性指標，為規(guī)劃的強制性內容，規(guī)劃期內嚴格落實；其他規(guī)劃指標為引導性指標，規(guī)劃期內 積極落實。 

3、規(guī)劃期內，城市更新和土地整備實施規(guī)模不少于75公頃。其中，完成綜合整治用地不少于30公頃，完成直接供應用地25公頃和空間儲備用地20公頃。直接供應用地是指通過拆除重建類城市更新簽訂合同出讓的開發(fā)建設用地（不含移交入庫用地）， 以及通過土地整備簽訂合同出讓的土地（含留用土地、征返用地、 置換用地、安置房用地等）；空間儲備用地是指通過城市更新移交入庫的用地，以及通過土地整備移交政府管理的用地（不含留用土地、征返用地、置換用地、安置房用地等）。 

4、有效發(fā)揮城市更新單元計劃的管控作用，有序推進計劃 審批，科學調控計劃規(guī)模，大力提高已批計劃的實施率，規(guī)劃期內全區(qū)新增更新單元計劃規(guī)模原則上不超過50公頃（不含重點更新單元計劃）。同時，控制新增市場自主申報以M0為主導功能的拆除重建類城市更新單元計劃規(guī)模不超過27.5公頃。 

5、通過城市更新和土地整備有效增加教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施、社會福利設施、文體設施、交通設施、市政設施等公益性項目，彌補民生短板。規(guī)劃期內，通過城市更新和土地整備規(guī)劃籌集實施的基礎教育設施不少于3所，占地規(guī)模不少于4.5公頃，新增規(guī)劃學位不少于5000個。 

6、有序引導舊工業(yè)區(qū)升級改造，合理控制新型產(chǎn)業(yè)用地供給，打造一批集中連片高質量產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，力保重大產(chǎn)業(yè)項目落地。規(guī)劃期內，重點完成工業(yè)區(qū)連片改造規(guī)模不少于30公頃， 工業(yè)區(qū)保留提升規(guī)模不少于20公頃。 

7、加大住房保障力度，通過城市更新和土地整備持續(xù)穩(wěn)定提供商品房、保障性住房（含配套宿舍），規(guī)劃期內，力爭通過城市更新和土地整備規(guī)劃籌集保障性住房（含配套宿舍）面積不少于10萬平方米。

規(guī)劃策略

一、優(yōu)化城市空間結構

1、對接國土空間規(guī)劃，助力打造“三帶、三心、三組團” 的城區(qū)發(fā)展格局。

強化“三帶”空間格局。

 ● 大力推動沙頭角跨境免稅消費核建設，向西強化與羅湖、福田和南山之間的聯(lián)系，共建產(chǎn)業(yè)集群；向南發(fā)揮中英街及陸路口岸優(yōu)勢，加快田心工業(yè)區(qū)片區(qū)重點更新單元規(guī)劃實施和中英街品質提升，打造萬象城疊加海港城2.0版綜合體，加強深港合作。

 ● 加快推進大小梅沙一體化規(guī) 劃、運營、發(fā)展，打造海洋旅游與度假消費為主的世界級都市型濱海旅游度假區(qū)，強化鹽田向東輻射，攜手大鵬新區(qū)共同促進海 洋科技、生物醫(yī)藥、濱海旅游等合作發(fā)展的區(qū)域聯(lián)動格局。

 ● 加快鹽田臨港產(chǎn)業(yè)帶城市更新和土地整備項目，加強向北與龍崗、坪山 地區(qū)的倉儲物流產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展。

完善三大組團中心。打造沙頭角綜合服務中心、打造鹽田河港城綜合服務中心、打造梅沙東部濱海旅游服務中心。

2、堅持“政府統(tǒng)籌、連片改造”，推進五大重點統(tǒng)籌片區(qū)規(guī)劃建設。

為促進城區(qū)高質量發(fā)展，規(guī)劃期內，通過城市更新和土地整備有序推動田心工業(yè)區(qū)片區(qū)、沙保片區(qū)、創(chuàng)智核片區(qū)、梅沙片區(qū)、 舊墟鎮(zhèn)片區(qū)等五大重點統(tǒng)籌片區(qū)的規(guī)劃建設。

二、促進產(chǎn)業(yè)提質升級

1、落實產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，優(yōu)先保障產(chǎn)業(yè)落地所需空間。

2、連片改造30公頃以上工業(yè)區(qū)，供應高端制造和戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)空間，引領未來產(chǎn)業(yè)升級。

 ● 規(guī)劃將鹽田港后方陸域地區(qū)創(chuàng)智核片區(qū)共計34公頃劃入工業(yè)區(qū)連片升級改造區(qū)，推動低效工業(yè)區(qū)和倉儲用地升級改造，由政府主導制定實施方案，統(tǒng)籌開展規(guī)劃研究，引入航運物流、智能制造、高端裝備、生物醫(yī)藥等重點產(chǎn)業(yè)，打造帶動港區(qū)升級、輻射后方腹地的都市型產(chǎn)業(yè)新城、智慧生態(tài)園區(qū)。

3、保留提升20公頃以上工業(yè)區(qū)，穩(wěn)定基礎制造空間。

規(guī)劃將北山工業(yè)區(qū)二 期、大百匯產(chǎn)業(yè)園、華大基因總部中心共計23公頃用地劃入工業(yè)區(qū)保留提升區(qū)。

4、有序引導舊工業(yè)區(qū)升級改造，合理控制新型產(chǎn)業(yè)空間新增規(guī)模。

規(guī)劃期內， 市場自主申報以M0為主導功能的拆除重建類城市更新單元計劃用地規(guī)模不超過27.5公頃，申報條件和指標計算方式需符合《市更新整備十四五規(guī)劃》相關要求。

5、創(chuàng)新探索，引導低效倉儲用地有機漸進升級。

三、塑造山海城區(qū)風貌

1、塑造現(xiàn)代精致的山海之城

沙頭角組團：精而美的濱海中心城。新建建筑應注意尺度和高度控制，融入現(xiàn)狀以多層、小高層建筑群組為主的形態(tài)本底，減少對山體和海景的破壞及遮擋。

后方陸域組團：現(xiàn)代精致的臨港生態(tài)城。后方陸域作為鹽田區(qū)未來的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚 地，應重點凸顯現(xiàn)代化高品質的城區(qū)形象。加強鹽田河沿岸城市更新和土地整備項目建筑退線及高度控制，讓渡河岸公共空間， 保障鹽田河沿岸形成高低錯落、疏朗有致的城市天際線。

梅沙組 團：暢游山海的濱海小鎮(zhèn)。新建建筑應注重山海關系，控制建筑高度并預留視線廊道，實現(xiàn)濱海界面的全域共享。

四、加大住房保障力度

規(guī)劃期內，通過城市更新和土地整備規(guī)劃籌集保障性住房（含配套宿舍） 建筑面積不少于10萬平方米。

規(guī)劃結構和分區(qū)劃定

一、更新整備結構指引

重點保障公共服務和基礎配套用地面積，合理提高 產(chǎn)業(yè)（含研發(fā)和物流倉儲）和居住建筑面積，適度控制商業(yè)（含 辦公）建筑面積。其中，產(chǎn)業(yè)（含研發(fā)和物流倉儲）建筑面積比例不少于35%，居住建筑面積比例不少于50%，商業(yè)（含辦公） 建筑面積比例不高于15%。

二、更新整備潛力評估

全面梳理低效用地，劃定鹽田區(qū)城市更新和土地整備潛力范圍用 地面積共約437.8公頃，其中舊工業(yè)區(qū)（含舊倉儲區(qū)）潛力范圍 用地面積約134.1公頃，城中村潛力范圍用地面積約19.8公頃， 舊城區(qū)潛力范圍用地面積約113.6 公頃，其他潛力范圍用地面積 約170.3公頃。

三、更新整備空間范圍劃定與管理

規(guī)劃結合鹽田區(qū)發(fā)展需求和工作實際，劃定“十四五”時期土地整備空間范圍用地面積約181.8公頃，重點推進小梅沙片區(qū)土地整備、東港區(qū)土地整備、平鹽鐵路改造土地整備、鹽龍大道土地整備等工作。

四、工業(yè)區(qū)轉型升級分區(qū)劃定與管理

根據(jù)《實施方案》劃定工業(yè)區(qū)保留提升區(qū)23公頃，主要包括：北山工業(yè)區(qū)二期、大百匯產(chǎn)業(yè)園、華大基因總部中心。

五、工業(yè)區(qū)連片改造區(qū)劃定與管理

根據(jù)《實施方案》，劃定工業(yè)區(qū)連片改造區(qū)34公頃，主要為創(chuàng)智核片區(qū)。

連片改造區(qū)內各單元用地面積原則上不小于15萬平方米， 由區(qū)政府統(tǒng)籌制定實施方案。規(guī)劃應保持工業(yè)主導地位、完善基礎設施、優(yōu)化配套服務、保障產(chǎn)城融合發(fā)展， 規(guī)劃工業(yè)用地占比原則上不低于50%。

規(guī)劃期內，連片改造區(qū)空間范圍累計調整的總規(guī)模原則上不得大于全區(qū)連片改造區(qū)空間范圍用地面積的30%，且調整后應不小于《實施方案》分配的指標規(guī)模。

更新整備規(guī)劃指引

一、公共服務設施規(guī)劃指引

優(yōu)先保障基礎教育學位。規(guī)劃期內，通過城市更新和土地整 備規(guī)劃籌集實施的基礎教育設施不少于3所，占地規(guī)模不少于4.5公頃，提供學位數(shù)不少于5000個。

二、交通設施規(guī)劃指引

鼓勵開展軌道8號線三期、軌道18號線、鹽龍大道、鹽壩高速市政化改造沿線土地整備，為重要交通基礎設施建設提供空間支撐。