工業(yè)上樓逐漸成為城市制造業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)，為加深對(duì)城市工業(yè)發(fā)展的理解，華夏幸福產(chǎn)城策略中心對(duì)無錫市梁溪區(qū)工業(yè)上樓情況進(jìn)行了調(diào)研。本文在調(diào)研報(bào)告基礎(chǔ)上，總結(jié)了無錫推動(dòng)工業(yè)上樓形成良性循環(huán)的經(jīng)驗(yàn)。

隨著我國各大城市的快速發(fā)展，以及工業(yè)化水平的不斷提高，城市的增量產(chǎn)業(yè)用地也愈發(fā)緊張，特別是城市相對(duì)核心的區(qū)域產(chǎn)業(yè)用地更加稀缺，這就催生了一種工業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)——工業(yè)上樓，即將重量較輕、震動(dòng)較小的生產(chǎn)設(shè)備遷移至高層，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)、辦公、研發(fā)、設(shè)計(jì)一體化的新型工業(yè)生產(chǎn)模式。

#01

工業(yè)上樓有哪些優(yōu)勢(shì)？

1.工業(yè)上樓極大提升城市的土地利用效率

工業(yè)上樓對(duì)產(chǎn)業(yè)的特性提出了較高的要求，主要包括環(huán)保安全、減振隔振、工藝需求、垂直交通和設(shè)備載重等方面，產(chǎn)業(yè)需同時(shí)滿足這些因素的相應(yīng)條件，才能“上樓”。

工業(yè)上樓對(duì)行業(yè)以及企業(yè)的類型及特性提出了較高的要求，同時(shí)工業(yè)上樓并不能滿足部分企業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)載體的個(gè)性化需求，招商的難度會(huì)加大。此外，部分政策的局限性也限制著工業(yè)上樓。如工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割方面，珠三角的廣州、佛山、東莞、惠州等地均已出臺(tái)相應(yīng)細(xì)則，允許工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)按幢層分割轉(zhuǎn)讓，極大提升了工業(yè)上樓形態(tài)下的租售流通，但目前大部分北方城市尚未跟進(jìn)，政策仍有較大待突破的空間。

從適合工業(yè)上樓的產(chǎn)業(yè)類型也可以看出，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)、在尖端制造領(lǐng)域已經(jīng)形成一定優(yōu)勢(shì)，同時(shí)土地資源相對(duì)緊張的城市，更適宜推廣工業(yè)上樓，并且所在城市的產(chǎn)業(yè)生態(tài)、科研水平、人才素質(zhì)等達(dá)到較高的程度后才能充分發(fā)揮工業(yè)上樓的優(yōu)勢(shì)。目前主要有珠三角、長三角的主要城市，以及北京、青島、合肥等城市在工業(yè)上樓領(lǐng)域大力推動(dòng)規(guī)?；l(fā)展，同上述判斷相契合。

#03

無錫是我國重要的工業(yè)城市，2022年工業(yè)對(duì)無錫經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到77.8%，無錫的物聯(lián)網(wǎng)、集成電路、生物醫(yī)藥等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集群在國內(nèi)影響力與日俱增。梁溪區(qū)作為其核心區(qū)之一，在承擔(dān)商貿(mào)、金融、文化等城市功能外，在物聯(lián)網(wǎng)、軟件與信息服務(wù)、特色新材料等標(biāo)志型產(chǎn)業(yè)實(shí)力同樣強(qiáng)勁，據(jù)政府工作報(bào)告披露，物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、智能傳感等新興產(chǎn)業(yè)營收連續(xù)3年實(shí)現(xiàn)15%以上增長。

梁溪區(qū)的工業(yè)上樓

通過對(duì)梁溪區(qū)的調(diào)研，可以以小見大，管窺其他類似的工業(yè)城市核心區(qū)通過工業(yè)上樓來促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的特點(diǎn)和趨勢(shì)。

（以下數(shù)據(jù)如未標(biāo)注，均來自調(diào)研，時(shí)間截止2023年6月）

梁溪區(qū)當(dāng)前共有產(chǎn)業(yè)用地約3900畝，主要集中在揚(yáng)名、山北、南禪寺和黃巷4個(gè)街道，合計(jì)約3700畝；其他12個(gè)街道合計(jì)約219畝。

梁溪區(qū)的產(chǎn)業(yè)用地中存量產(chǎn)業(yè)用地共計(jì)3267畝，占比達(dá)到83.8%，規(guī)劃新增的產(chǎn)業(yè)用地僅633畝，占比僅16.2%。較小的新增產(chǎn)業(yè)用地規(guī)模使得新進(jìn)企業(yè)的可用地比較緊張。而存量產(chǎn)業(yè)用地中，企業(yè)自用占比達(dá)到73.4%，市場(chǎng)化租售的比重僅26.6%；而新增規(guī)劃產(chǎn)業(yè)用地中，這兩個(gè)比例分別達(dá)到82.0%和18.0%。較小的市場(chǎng)化流通的產(chǎn)業(yè)用地規(guī)模，更進(jìn)一步壓縮了新進(jìn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地的可選擇空間。

梁溪區(qū)存量及新增產(chǎn)業(yè)用地情況

以揚(yáng)名街道為例，其位于梁溪區(qū)最南端，是梁溪區(qū)產(chǎn)業(yè)用地規(guī)模最多的街道，當(dāng)前產(chǎn)業(yè)用地合計(jì)1937畝，其中存量產(chǎn)業(yè)用地1442畝，在建160畝，未來規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)用地僅335畝；從租售市場(chǎng)看，存量入市278畝，對(duì)應(yīng)建面31.2萬平，在建將要入市33.7萬平，規(guī)劃未來最大入市僅19萬平。留給未來市場(chǎng)的企業(yè)自用產(chǎn)業(yè)用地和市場(chǎng)租售的產(chǎn)業(yè)用地都極為有限。

先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)為匹配高素質(zhì)人才，對(duì)核心區(qū)的產(chǎn)業(yè)載體有較大的需求。梁溪區(qū)的實(shí)際租售情況也印證了這一點(diǎn)，以揚(yáng)名街道為例，其主要的工業(yè)上樓載體包括傳感設(shè)備產(chǎn)業(yè)園、海天智慧園、融騰智造園等，存量31.2萬平，空置率僅為1%（扣除二季度入市的海天產(chǎn)業(yè)園）。山北街道的出租率同樣比較可觀，租售存量入市53萬平，總體空置率5%，其中華騰軍創(chuàng)因稅收要求較高，空置率為20%，其余基本滿租。

揚(yáng)名街道和山北街道載體基本情況及出租率

在市場(chǎng)需求的帶動(dòng)下，工業(yè)上樓的載體已經(jīng)接近商業(yè)辦公業(yè)態(tài)的租金，如揚(yáng)名街道的租金范圍每月每平在0.7-1.3元之間，而周邊辦公的租金均價(jià)約為1.3元，此外新建產(chǎn)業(yè)園物業(yè)費(fèi)4-6元㎡/月；山北街道的廠房租金范圍在0.7-1.8元，辦公租金均價(jià)1.2元，此外新建產(chǎn)業(yè)園物業(yè)費(fèi)均價(jià)為4元㎡/月，較為可觀的租金價(jià)格也讓供給方有充足的動(dòng)力外租。

揚(yáng)名街道和北山街道載體租金及物業(yè)費(fèi)情況

當(dāng)?shù)卣陙硎种匾暪I(yè)上樓，并持續(xù)促推相應(yīng)載體的建設(shè)。2022年初，無錫市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)工業(yè)用地提質(zhì)增效的若干政策措施》，明確高標(biāo)準(zhǔn)廠房用地容積率一般不低于2.0，鼓勵(lì)企業(yè)建設(shè)使用四層及以上配工業(yè)電梯的高標(biāo)準(zhǔn)廠房，鼓勵(lì)計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)等行業(yè)建設(shè)使用高標(biāo)準(zhǔn)廠房。

揚(yáng)名街道和北山街道載體建筑基本情況

從梁溪區(qū)新建載體來看，當(dāng)前工業(yè)上樓載體的荷載已經(jīng)基本在800kg/平以上，層高基本均在4.5米以上，均遠(yuǎn)大于商業(yè)辦公一般200-300kg/平的荷載以及3米左右的層高，已經(jīng)面向工業(yè)上樓充分配備了適宜的載體條件。

無錫主城區(qū)當(dāng)前大都面臨產(chǎn)業(yè)用地短缺的形勢(shì)，梁溪區(qū)周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)用地同樣較為緊俏，所在地政府同樣在加速推進(jìn)工業(yè)上樓，有助于共同形成工業(yè)上樓的集聚效應(yīng)。

濱湖區(qū)產(chǎn)業(yè)用地概況

從上述梁溪區(qū)工業(yè)上樓載體的出租情況來看，工業(yè)上樓載體的租金雖然已經(jīng)接近商業(yè)辦公業(yè)態(tài)，但空置率卻較低，說明同等條件下入駐企業(yè)的毛利率是明顯高于一般制造業(yè)企業(yè)的，政府的門檻要求和市場(chǎng)的選擇共同提升了入駐企業(yè)的質(zhì)量。

梁溪區(qū)的整體規(guī)劃大體分為“一園三區(qū)”，“一園”梁溪科技城，“三區(qū)”則是揚(yáng)名數(shù)字經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)、山北都市工業(yè)示范區(qū)、黃巷產(chǎn)城融合標(biāo)桿區(qū)。

適合工業(yè)上樓產(chǎn)業(yè)的類型決定了其多樣化的功能需求，無錫的工業(yè)上樓載體注重進(jìn)行復(fù)合功能的建設(shè)，為吸引企業(yè)、留住企業(yè)提供了“加分項(xiàng)”。

工業(yè)上樓已經(jīng)開始成為先進(jìn)制造業(yè)城市解決產(chǎn)業(yè)用地不足的重要途徑，從無錫梁溪區(qū)的實(shí)踐來看，政府通過推動(dòng)適宜載體建設(shè)，加強(qiáng)規(guī)劃引領(lǐng)，引導(dǎo)市場(chǎng)注重樓宇復(fù)合功能建設(shè)等途徑，有助于區(qū)域工業(yè)上樓形成良性循環(huán)。