一棟樓就是一個產業(yè)園？上下樓就是上下游？20世紀80年代，在新加坡出現(xiàn)了一批“堆疊式廠房”應對城市土地資源極其緊缺的情況。這種不同于傳統(tǒng)的單層工廠生產，在高層大廈中進行生產、辦公、研發(fā)、設計的產業(yè)空間新模式，正是最早出現(xiàn)的“工業(yè)上樓”概念。

新加坡“工業(yè)上樓”項目受市場和政策雙輪驅動成型，廠房空間縱向發(fā)展，實現(xiàn)從大型低密度廠房到多層廠房，再到斜坡式廠房的蝶變，形成高層堆疊式“摩天工廠”的產品形態(tài)?！澳μ旃S”有B1、B2兩種不同的工業(yè)模式，分別適用于清潔工業(yè)和輕工業(yè)，以及一般工業(yè)和特殊工業(yè)，兼具工業(yè)空間和附屬空間，混合空間劃分比例為6：4，保證職住平衡。新加坡政府制定政府土地出讓計劃GLS對土地開發(fā)進行精細精準定價，實施土地強化津貼LIA對受助人獎懲并舉，以此促進“摩天工廠”項目開發(fā)。項目“REITs+PE”雙基金運作模式成熟，該模式使“摩天工廠”能夠從培育期向成熟期平穩(wěn)過渡。

新加坡貿工部組織結構圖

（二）產業(yè)空間開發(fā)：廠房空間縱向發(fā)展，容積率不斷提高

裕廊集團在開發(fā)工業(yè)產業(yè)項目的過程中不斷創(chuàng)新產業(yè)空間的利用模式，不斷提高開發(fā)強度。一方面，不斷加高工業(yè)廠房樓層，實現(xiàn)從大型低密度廠房到多層廠房，再到斜坡式廠房的蝶變；另一方面，全面開發(fā)地下空間，將市政公用設施、運輸、倉儲以及工業(yè)設施布局在地下，建立多層地下設施，將工業(yè)項目的容積率從1.0~1.4提高到2.0~2.5，直至達到3.0以上。

裕廊集團數(shù)據(jù)顯示，目前集團管理的工業(yè)地產有45項，覆蓋面積達到7600公頃，并擁有400套預制標準廠房設施，高層廠房面積超過100萬㎡，配備有便利的配套中心。標志性項目包括裕廊工業(yè)區(qū)、裕廊島能源和化學工業(yè)園、大士生物醫(yī)學園，以及新加坡機場物流園、國際商業(yè)園、樟宜商業(yè)園，和實里達航空園、清潔技術園。

圖：裕廊集團管理園區(qū)示意圖

（三）重點政策支持：精細定價，獎懲并舉

1、政府土地出讓計劃GLS

新加坡“工業(yè)上樓”項目的土地出讓期在20年或30年，所處區(qū)位較好的項目土地出讓金將增加5%～20%。土地轉租比例上限為30%，如果土地用途發(fā)生變化，要另外征收發(fā)展稅。

GLS計劃通過釋放國有土地供私人開發(fā)商開發(fā)，盤活土地市場。入選GLS計劃的開發(fā)商名單每六個月公布一次。在已確認名單（CL）上確定出售的用地在預定日期開始出售，大多數(shù)地塊通過招標出售。儲備名單（RL）上的地點不會立即招標，僅是可供申請的狀態(tài)。當開發(fā)商表明接受政府的最低價格時，RL站點將進行招標。

土地采取精細化定價的策略，位置好的地塊需要繳納更高的土地出讓金。新加坡政府將定價精細地落到每個地塊上，土地出讓價格根據(jù)其所處位置不同、容積率要求不同各有差異。對于地理位置相對較好的地塊，比如在主要道路、快速公路或地鐵站附近的土地，土地出讓金較同等的土地高出5%至20%。2013年之后，土地出讓期為20年或30年，多為20年。

土地租金周期性靈活調整，設置浮動上限。新加坡工業(yè)項目的土地出讓金根據(jù)土地出讓年限一次性付清，也可以按月繳納。根據(jù)修訂的城市規(guī)劃公布新的租金值，每年上浮率上限為5.5%。一般來說，在租賃期間，租金每隔幾年會調整一次，靈活性較高。目前裕廊集團30年土地租金均價為每平方米504.24新加坡元，約2600人民幣。

對土地轉租設置最高轉租比例，對用途變化的土地征收發(fā)展稅，以此抑制投機行為。新加坡允許土地轉租，但轉租比例不得高于30%（不適用于全資子公司或占股51%以上的企業(yè)），以此來限制用地企業(yè)成為“二房東”的可能。當土地用途發(fā)生變化時，將對其征收發(fā)展稅，稅收比例達土地增值收益的70%以上，從而有效減少了囤地、炒地的可能。

2、土地強化津貼LIA

新加坡于2010年提出土地強化津貼（簡稱“LIA”）計劃，以高容積率導向提升產業(yè)用地效率，達到集約利用工業(yè)用地、提高土地效率和附加值的目的。LIA激勵措施適用于占地面積大而容積率（GPR）低的制造業(yè)和物流行業(yè)企業(yè)。2017年3月8日，LIA增加了“支持在綜合建筑和預制加工中心進行貿易或商業(yè)等多用途產業(yè)形式共存”的內容，鼓勵產業(yè)上樓和混合用地。

LIA土地強化津貼擴大獎勵空間，鼓勵工業(yè)上樓，補貼工業(yè)企業(yè)因提升容積率而產生的各階段開支，對未達標者實施“降低出讓年限”的懲罰，并規(guī)定需要達到的最低容積率GPR和建筑面積GFA。

LIA既對容積率提高的項目施以獎勵，也對容積率未達標的受助人進行規(guī)制。獎勵方面，獲批LIA的受助人，將原先未達容積率要求的項目提高容積率達到要求的，給予建筑物或構筑物建造/翻新/擴建而產生的新增成本（包括可行性研究、設計、建造和拆除等費用）部分，以25%的首初始津貼，且每年享有5%的補助津貼，直到100%覆蓋提容的新增成本。

懲罰方面，最低GPR基準每3至4年審查和更新一次，在LIA資助期內，申請人長時間、持續(xù)性不符合所有批準的條件，即未達到約定的GPR條件（約定容積率標準和10%的容積率改善）和企業(yè)入駐率占比達到建筑面積的80%的要求，資助方保留收回初始及年度津貼的權利。對于容積率未達下限要求的，須按照比例重新折算土地的出讓期。

圖：新加坡LIA土地強化津貼政策原文解析

二.工業(yè)空間和附屬空間有效混合

（一）產品空間屬性：多用戶開發(fā)分層細分，工業(yè)和附屬用途六四開

新加坡“摩天工廠”產品空間開發(fā)分為單用戶和多用戶兩種開發(fā)模式。單用戶開發(fā)的工業(yè)空間，是擬由單一用戶使用的建工業(yè)筑，包括用于制造、改變、修理、裝飾、整理、清洗、洗滌、包裝、裝罐、分解或拆除任何物品或其部件以及加工和處理礦物的建筑物或部分建筑物。該形式的工業(yè)空間允許轉租，但不允許分層細分，將空間轉租給其他租戶的單用戶/業(yè)主開發(fā)項目（即未細分的分層）受到與多用戶開發(fā)項目相同的標準控制。

多用戶開發(fā)工業(yè)空間由多個用戶進行使用，該形式的工業(yè)空間可以對其不同層的用途進行細分，但要保證工業(yè)單位最小面積達到150㎡，在每個分層細分的工業(yè)單元內，至少60%的建筑面積應用于工業(yè)用途。附屬辦公室、會議室等附屬用途，所占建筑面積不得超過單位建筑面積的40%。

圖：單用戶開發(fā)空間布局

圖：多用戶開發(fā)空間布局

新加坡將工業(yè)劃分為兩種模式，B1、B2不同模式對于工業(yè)空間的主要用途和附屬用途均為六四開，但在細分用途上有所區(qū)別。B1模式適用于清潔工業(yè)和輕工業(yè)，B2模式適用于一般工業(yè)和特殊工業(yè)，新加坡的工業(yè)上樓空間既有工業(yè)單位，也帶有商業(yè)單位，業(yè)態(tài)布局和設施建設需要遵循政府《工業(yè)發(fā)展控制參數(shù)手冊》的嚴格規(guī)定，允許的使用類型須經主管當局和其他有關當局評估。

具體細分用途上，B1空間的60%需要用于制造業(yè)、印刷出版、食品工業(yè)、電子商務等，輔助用途包括辦公室、會議室、陳列室、托兒中心、食堂、宿舍、商業(yè)場所等。B2空間的60%與B1的區(qū)別在于B2有維修與保養(yǎng)、化學品油品儲存、裝配區(qū)域等，輔助用途和B1的區(qū)別在于B2有病房、柴油和泵點和機電服務。

圖：新加坡不同工業(yè)模式的用途細分

（二）產品市場情況：高層廠房占有率居第二，價格水平居第三

新加坡對于工業(yè)空間的定義是用于或打算用于一般工業(yè)、輕工業(yè)、倉儲、貨物或食品儲存、貨運和物流業(yè)務、研究和開發(fā)活動或商業(yè)園活動的空間 。產業(yè)載體一般包括四種類型——高層廠房、陸基工廠、商業(yè)園區(qū)和倉庫。高層廠房和陸基工廠在垂直維度進行區(qū)分，高層廠房指兩層及兩層以上的工業(yè)空間，一般包括平層廠房和坡道廠房形態(tài)；而陸基工廠通常指位于一樓的生產空間，具有較高的樓層高度和較大的樓層荷載，適用于較重的制造活動。商業(yè)園區(qū)是為從事高科技、研究與開發(fā)、高附加值和知識密集型活動的非污染性行業(yè)和企業(yè)提供的空間。從2002年第三季度開始，以研究和開發(fā)為主要活動的科學園也被納入商業(yè)園的范疇。倉庫主要用作或打算用作原材料、半成品或成品儲存區(qū)的封閉式空間。

據(jù)裕廊集團關于工業(yè)空間的占有率的最新數(shù)據(jù)，從2018年末至2022年末，倉庫的市場占有率一直處于第一位，達到90%左右。高層廠房的占有率于2021年超過商業(yè)園區(qū)，2022年第四季度高層廠房占有率達到76.8%，位列第二。而陸基工廠的占有率始終位列末位，2022年第四季度僅達到72%。

圖：裕廊集團已建成工業(yè)設施占有率 （按產品類型劃分）

租金指數(shù)上，2019年末到2022年末裕廊集團工業(yè)空間的租金分布較為明顯，商業(yè)園區(qū)的租金水平以絕對優(yōu)勢居于最高位，其余從高到低分別是單用戶工廠、多用戶工廠和倉庫。其中，多用戶工廠租金水平在2022年后三個季度，以每個季度大于2%的增長率在增長，第三季度增長率為2.65%。

從區(qū)域分布看，自2019年末到2022年末，多層工廠價格的區(qū)域分布呈現(xiàn)北部最高，從北部向南部、從東部向西部遞減的價格形態(tài)。多層工廠在新加坡北部的價格水平是最高的，在東部和中部的價格水平不相上下，2022年第四季度，多層工廠中部的價格高于東部價格。價格水平較低的地區(qū)是東北部以及西部地區(qū)，其中西部地區(qū)一直保持著價格洼地的位置，價格優(yōu)勢使得大士生物醫(yī)藥園等眾多工業(yè)園紛紛入駐西部，裕廊工業(yè)園和裕廊化工島也同樣選址西部。

圖：裕廊集團工業(yè)空間租金指數(shù)（2012Q4=100）

三.運營模式：“REITs+PE”雙基金模式

（一）開發(fā)背景：產品發(fā)展成熟，REITs市值占比15%以上

REITs，英文全稱Real Estate Investment Trust，意為房地產信托投資基金，作為一種上市工具，REITs通過投資于創(chuàng)收物業(yè)組合，向租戶收取的租金，減去費用后定期分配，為基金單位持有人提供穩(wěn)定的收益。

新加坡REITs市場開始于1999年，是亞太區(qū)域僅次于日本第二大的REITs市場。截至2022年6月底，新加坡共有42支REITs于新交所上市，總市值約為724億美元，占新交所總市值的16.2%，占新加坡總GDP約19.1%。

圖：新加坡及附近地區(qū)REITs情況（截至2022年6月底）

新加坡REITs產品發(fā)展成熟，以凱德騰飛房地產投資信托基金為例，通過多次并購重組、轉變投資組合、剝離低效資產，回籠資金，反哺新項目開發(fā)收購。凱德騰飛房地產投資信托基金（CLAR），自2002年11月上市以來已發(fā)展成為新加坡最大的工業(yè)REIT，其市值以17.2%CAGR 增長。CLAR通過多次收購商業(yè)和科學園資產轉變投資組合，并且加快剝離收益較低的舊資產，將資本循環(huán)至收益較高的物業(yè)或重建中。

圖：新加坡REITs發(fā)展歷程

新加坡對REITs監(jiān)管制定了嚴格細則，對負債、資產、分紅、投資和投資者各方面進行規(guī)制。REITs資產負債率不得超過35%，獲得A評級可以超35%，但不能超60%；至少70%以上的資產需投資于房地產和房地產相關領域；每年90%以上的租金收入用于分配，則可免收企業(yè)所得稅；持有資產時，可持有部分股權，不必持有全部股權，可部分從事房地產開發(fā)以及投資未完工房地產項目；投資者公積金普通賬戶中投資儲蓄的35%可用于投資REITs。

圖：新加坡REITs監(jiān)管細則

（二）運作模式：“REITs+PE”雙基金模式，CLAR年均增長率約17%

凱德集團采取“REITs+PE”雙基金模式，對公司資產進行輕盈擴張。一般對處于培育期的項目采取房地產私募基金PE進行投資，這類項目往往是高收益伴隨高風險，而私募基金的募資主要來源于機構投資者，抗風險能力較強，有能力投資培育期項目；對處于成熟期的項目，則采取REITs模式為主要的投資方式，私募基金將項目培育成熟后，可以優(yōu)先進入REITs以此完成退出，可以認為REITs為PE提供了良好的退出通道。由此，“PE先培育，REITs后接手”的雙基金運作鏈條形成。

“REITs+PE”雙基金模式

目前，凱德集團旗下共管理6支上市房地產投資信托基金（REITs）和商業(yè)信托，以及20多支私募基金。其中，騰飛房產投資信托CLAR由凱德騰飛產業(yè)信托管理有限公司管理，重點布局三個領域——商業(yè)空間和生命科學園區(qū)、物流工業(yè)園區(qū)、工業(yè)和數(shù)據(jù)中心。截至2022年12月31日，CLAR在三個重點領域擁有228項資產，其中有95項資產坐落于新加坡。

圖：凱德騰飛房產信托基金項目新加坡分布圖

（三）項目分布：輕工業(yè)上樓成趨勢，REITs項目工業(yè)上樓項目占比七成

根據(jù)凱德集團官網的相關報告，CLAR投資的工業(yè)項目中有約70%屬于工業(yè)上樓產品，且大部分為輕工業(yè)上樓，其他涉及電氣制造、半導體行業(yè)等高端工業(yè)。

以“層高大于等于4層，且容積率大于等于2.5”為工業(yè)上樓項目篩選標準，對工業(yè)上樓項目的REITs數(shù)據(jù)進行分析。凱德騰飛房產信托REITs在新加坡工業(yè)上樓項目購買時間大多分布于2004-2006年間，產品形態(tài)多為4至7層工業(yè)建筑，大部分項目已全部出租。

從項目數(shù)量上看，集團2022年相關報告顯示的42個工業(yè)項目中，工業(yè)上樓項目有29個，占工業(yè)項目總體比重69%；從項目建筑面積來看，工業(yè)上樓項目的建筑面積共計76.5萬平方米，占工業(yè)項目總建筑面積比重達82%；從項目市值來看，工業(yè)上樓項目總市值共計106.5億元，占工業(yè)項目總建筑面積的比重達到66%；從項目的出租率來看，工業(yè)上樓項目平均出租率高達90.3%，與工業(yè)項目整體平均出租率91.1%不相上下，基本持平。

表：凱德集團“工業(yè)上樓”REITs項目一覽表