基本案情

劉某曉與父親劉某法、母親韋某娥、祖父（已去世）、祖母等5人屬于廣西百色田東縣某村同一家庭戶，戶主為劉某法。1991年10月，該戶共分配得宅基地面積約402.11平方米，1992年12月劉某法辦理獲得集體土地建設(shè)用地使用證。

2009年6月14日，為償還家庭債務(wù)，劉某法、韋某娥與陸川縣某村的吳某菊簽訂了一份《宅基地租賃協(xié)議書》，約定劉某法、韋某娥自愿把屬于自己所有的集體土地宅基地以10萬元永久性出租給吳某菊。

簽訂協(xié)議后，吳某菊支付了“租金”10萬元，并于2010年8月建設(shè)完成一幢兩開間二層樓房及圍墻，隨后一直使用至今。

劉某曉認(rèn)為，宅基地為家庭所有成員共有，父母在與吳某菊簽訂協(xié)議時(shí)未征得其與祖母的同意，且吳某菊非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，私自買賣集體土地的行為違反了法律規(guī)定，損害了自己的合法權(quán)益。于是劉某曉將三人起訴至法院，要求確認(rèn)合同無效，被告吳某菊拆除在宅基地上建造的建筑物并退還宅基地。

法院判決

案件的焦點(diǎn)：劉某法、韋某娥與吳某菊簽訂的《宅基地租賃協(xié)議書》是否有效？

廣西壯族自治區(qū)田東縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：被告劉某法、韋某娥與吳某菊簽訂的《宅基地租賃協(xié)議書》，從約定的權(quán)利與義務(wù)內(nèi)容，以及交易所指標(biāo)的物分析，其民事法律關(guān)系本質(zhì)上是雙方關(guān)于劉某法名下的宅基地使用權(quán)的買賣合同，并非雙方所稱租賃合同關(guān)系，吳某菊所支付的“租金”10萬元實(shí)為宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)款。根據(jù)土地管理法規(guī)定第二條第三款、第九條、第六十二條第一款等相關(guān)規(guī)定，本案所指的宅基地禁止買賣，非經(jīng)法定程序，宅基地的使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。且宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體，宅基地的使用權(quán)為該集體經(jīng)濟(jì)組織成員所專享，具有身份關(guān)聯(lián)屬性，用以保障農(nóng)民的生活、耕作、居住權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，非集體經(jīng)濟(jì)組織的成員無權(quán)取得該集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地使用權(quán)。吳某菊并非劉某法、韋某娥所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員，據(jù)此認(rèn)定該協(xié)議無效。

針對(duì)原告要求被告吳某菊拆除在宅基地上建造的建筑物、返還土地的訴請，法院認(rèn)為，根據(jù)公平原則，應(yīng)由簽訂《宅基地租賃協(xié)議書》雙方另行妥善處理好損失賠償問題后方才適合進(jìn)行建筑物和土地返還問題的處理，故對(duì)劉某曉的該項(xiàng)訴請不予支持。

法官說法

簽訂農(nóng)村房屋買賣合同或宅基地買賣合同均無效

現(xiàn)實(shí)生活中，與農(nóng)民簽訂宅基地房屋買賣合同或者非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員簽訂宅基地房屋買賣合同，該行為違反了我國土地管理法的規(guī)定，擾亂了國家正常的土地管理秩序，因此所簽訂的農(nóng)村宅基地買賣合同屬于無效合同。同樣，由于宅基地是集體經(jīng)濟(jì)組織為了保障居者有其屋而無償準(zhǔn)予符合條件的村民使用的土地，村民對(duì)其宅基地只有使用權(quán)，土地的所有權(quán)依舊歸屬于集體所有，所以宅基地不能隨意賣出，買賣宅基地的合同，也因違反土地管理法、《農(nóng)村宅基地管理辦法》的相關(guān)規(guī)定而屬于無效合同。

用“租賃合同”之名行買賣宅基地行為之實(shí)，不受法律保護(hù)。

劉某法、韋某娥與吳蘭菊簽訂的《宅基地租賃協(xié)議書》明確約定：劉某法將房屋永久租賃給吳某菊，全部租金付清后，不管過多少年，該房產(chǎn)的利益均與劉某法無關(guān)。從約定內(nèi)容可以看出，當(dāng)事人之間的達(dá)成的真實(shí)合意是永久性轉(zhuǎn)移農(nóng)村宅基地使用權(quán)，而并非在租賃期限內(nèi)單純使用宅基地。且上述永久租賃合同約定明顯違反了《中華人民共和國合同法》第二百一十四條關(guān)于租賃合同的規(guī)定，屬于買賣行為，應(yīng)按照農(nóng)村房屋買賣規(guī)則認(rèn)定所謂的租賃合同是否有效。故法院認(rèn)為，本案名為土地租賃合同糾紛，實(shí)為宅基地使用權(quán)糾紛。案涉宅基地買賣的行為未征得當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)的同意，也未到相關(guān)部門辦理土地變更登記等手續(xù)，因此合同無效。