案情回顧

劉某某及父母、外祖父母是廣西壯族自治區(qū)百色市某縣某村村民，為同一家庭戶。1991年分配宅基地面積402.11平方米，次年劉某某父親作為戶主，辦理獲得集體土地建設(shè)用地使用證。2009年，劉某某的父母與其他縣某村的吳某簽訂了一份《宅基地租賃協(xié)議書》，約定自愿把屬于自己所有的集體土地宅基地以10萬元永久出租給吳某。協(xié)議簽訂后，吳某支付了租金并且在宅基地上建設(shè)房屋并使用。

劉某某認(rèn)為，宅基地是家庭所有成員共有，父母在未征得其他家庭成員同意的情況下將宅基地出租給非本集體經(jīng)濟組織成員吳某，違反法律規(guī)定。因此訴至法院，要求確認(rèn)合同無效，且拆除宅基地上建造的房屋并退還宅基地。

判決結(jié)果

法院審理認(rèn)為：三人之間簽訂的《宅基地租賃協(xié)議書》的真實意思表示是永久性轉(zhuǎn)移農(nóng)村宅基地使用權(quán)，其民事法律關(guān)系本質(zhì)上是雙方關(guān)于宅基地使用權(quán)的買賣合同，而非租賃合同。根據(jù)法律規(guī)定，宅基地禁止買賣，非經(jīng)法定程序，宅基地的使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體，宅基地的使用權(quán)是該集體經(jīng)濟組織成員所專享，具有身份關(guān)聯(lián)屬性，用以保障農(nóng)民的生活、耕作、居住權(quán)益的實現(xiàn)，非集體經(jīng)濟組織的成員無權(quán)取得該集體經(jīng)濟組織的宅基地使用權(quán)。因此確認(rèn)合同無效。

針對拆除宅基地上建筑物和返還土地的訴請，法院根據(jù)公平原則，應(yīng)由簽訂協(xié)議書的雙方另行處理好損失賠償問題后，再處理建筑物和土地返還問題。

法條鏈接

《中華人民共和國土地管理法》第二條

中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。

任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。

國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。

《中華人民共和國土地管理法》第九條

城市市區(qū)的土地屬于國家所有。

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

《中華人民共和國民法典》第三百六十三條

宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。

《中華人民共和國民法典》第五百九十五條

買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。

《中華人民共和國民法典》第七百零三條

租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

檢察官提示

簽訂宅基地買賣合同無效。宅基地是集體經(jīng)濟組織為了保障居者有其屋，而無償準(zhǔn)予符合條件的村民使用的土地，村民對其宅基地只有使用權(quán)，土地的所有權(quán)仍歸集體所有，因此宅基地不能隨意買賣。并且，宅基地只能由本集體經(jīng)濟組織成員取得，農(nóng)村村民在宅基地上建造的自住房屋不能賣給本集體經(jīng)濟組織以外的人。所以，切勿用“租賃合同”之名，行買賣合同之實！