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投資指南｜二手廠房交易要繳納哪些稅費(fèi)？

發(fā)布時(shí)間：2023-11-22 17:09| 來(lái)源：惠州土地網(wǎng) 收藏 511

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對(duì)于制造業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，購(gòu)買二手廠房需要承擔(dān)巨額的稅費(fèi)和相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，這成為了制約購(gòu)買行為的重要因素。相較于新廠房，二手廠房交易的稅費(fèi)成本更加不可預(yù)測(cè)，給購(gòu)買者帶來(lái)了諸多疑慮。

在二手廠房買賣過(guò)程中，賣方需要繳納增值稅（5%-9%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（1%-7%）、教育費(fèi)附加（3%）、土地增值稅（30%-60%）、企業(yè)所得稅（25%）、印花稅（0.05%）、地方教育費(fèi)附加（2%）以及水利建設(shè)基金（0.03%-0.05%）。而買方則需要繳納印花稅（0.05%）和契稅（3%）。

具體稅費(fèi)計(jì)算規(guī)則如下：

增值稅：

根據(jù)取得時(shí)間不同分為2016年4月30日之前取得的稅率為5%，之后取得的為9%。

城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：

按照所在地不同稅率也有所區(qū)別。

土地增值稅：

根據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的全部收入減去法定扣除額后的余額計(jì)算，稅率分為30%-60%的累進(jìn)稅率。

企業(yè)所得稅：

按25%的稅率計(jì)算。

印花稅：

按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅。

地方教育費(fèi)附加：

按增值稅的2%計(jì)算。

水利建設(shè)基金：

根據(jù)地區(qū)不同分別為0.03%-0.05%。

在二手廠房交易中，除了稅費(fèi)成本的高昂之外，還存在諸多潛在風(fēng)險(xiǎn)。例如，二手廠房可能存在質(zhì)量問(wèn)題、技術(shù)陳舊、設(shè)施老化以及環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)不符合等隱患、存在不可查詢的隱藏債務(wù)，這些因素都增加了企業(yè)在購(gòu)買后需要承擔(dān)的額外成本和風(fēng)險(xiǎn)。此外，二手廠房的權(quán)屬狀況、土地使用權(quán)的合法性、歷史遺留問(wèn)題等也常常讓購(gòu)買者望而卻步。

相對(duì)而言，購(gòu)買開發(fā)商開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)廠房具有諸多優(yōu)勢(shì)。首先，開發(fā)商通常會(huì)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)廠房進(jìn)行全方位的規(guī)劃設(shè)計(jì)，確保其符合現(xiàn)代生產(chǎn)制造的需求，包括廠房結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、供水供電、通風(fēng)排污等各項(xiàng)配套；其次，標(biāo)準(zhǔn)廠房的建造往往采用最新的建筑材料和工藝，質(zhì)量有保障，且環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)符合要求；此外，購(gòu)買者可以根據(jù)自身需求在選址、規(guī)劃布局等方面進(jìn)行定制，滿足個(gè)性化的生產(chǎn)需求；最重要的是，在購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)廠房時(shí)，稅費(fèi)成本相對(duì)較低，且購(gòu)買過(guò)程更加透明簡(jiǎn)便。

企業(yè)家們?cè)谫?gòu)買標(biāo)準(zhǔn)廠房時(shí)，不僅可以抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額;在使用廠房時(shí)，還可以進(jìn)行固定資產(chǎn)折舊計(jì)提抵減應(yīng)納稅所得額。

增值稅

企業(yè)購(gòu)買廠房，作為固定資產(chǎn)自己使用的，所獲得的增值稅專用發(fā)票可以進(jìn)行抵扣（現(xiàn)增值稅專用發(fā)票稅率為9%）。

舉例：

王先生購(gòu)買了1000萬(wàn)（含稅）的廠房按照9%的稅率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額：

1000÷109%×9%=82.57萬(wàn)

王先生可將發(fā)票上82.57萬(wàn)的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣可當(dāng)月進(jìn)行抵扣，余下未抵扣稅額可延至第二個(gè)月進(jìn)行抵扣，直至全部抵扣完成為止。

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所得稅

廠房交付后，其作為固定資產(chǎn)，可以將其計(jì)提折舊，從而抵稅（一般廠房的折舊年限是20年）。

固定資產(chǎn)的應(yīng)折舊額一般按照固定資產(chǎn)的原值、預(yù)計(jì)殘值率和分類年折舊率計(jì)算。固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)殘值率為固定資產(chǎn)原值的3%-5%。

以平均年限法舉例計(jì)算固定資產(chǎn)折舊率和折舊額：

年折舊率=(1-預(yù)計(jì)殘值率)÷折舊年限×100%

月折舊率=年折舊率÷12

年折舊額=買入價(jià)×（1-殘值率）÷折舊年限

月折舊額=買入價(jià)×（1-殘值率）÷折舊年限÷12

固定資產(chǎn)折舊，從固定資產(chǎn)投入使用月份的次月起，按月計(jì)提。停止使用的固定資產(chǎn)，從停用月份的次月起停止計(jì)提。

舉例：

李先生購(gòu)買了1000萬(wàn)（含稅）的廠房

其不含稅金額為917.43萬(wàn)

預(yù)計(jì)殘值率按照5%來(lái)計(jì)算的話

年折舊額=917.43萬(wàn)×（1-5%）÷20年=43.58萬(wàn)

即李先生每年可將廠房折舊的43.58萬(wàn)進(jìn)行計(jì)提用于企業(yè)所得稅節(jié)稅。

節(jié)稅舉例：

如果李先生企業(yè)年利潤(rùn)總額為100萬(wàn)，企業(yè)所得稅稅率為25%。

未購(gòu)買廠房時(shí)：

所需上繳年企業(yè)所得稅為

100萬(wàn)×25%=25萬(wàn)

購(gòu)買廠房后：

所需上繳年企業(yè)所得稅為

（100萬(wàn)-43.58萬(wàn)）×25%=14.11萬(wàn)

固定資產(chǎn)折舊后可有效幫助企業(yè)減少企業(yè)所得稅的繳納。

總的來(lái)說(shuō)，購(gòu)買開發(fā)商開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)廠房能夠幫助企業(yè)規(guī)避二手廠房交易中的種種潛在風(fēng)險(xiǎn)，從而降低后續(xù)投資與運(yùn)營(yíng)成本，提高生產(chǎn)效率和產(chǎn)品品質(zhì)。這種選擇符合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，有助于提升企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。

今年年底（此時(shí)）正是購(gòu)買廠房的好時(shí)機(jī)，今年價(jià)格特別好談！全國(guó)80城200個(gè)產(chǎn)業(yè)園廠房出售，歡迎預(yù)約現(xiàn)場(chǎng)考察！

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