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集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是指具有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地。此類土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)此前一直受到嚴(yán)格限制，直到2015年，中共中央辦公廳和國(guó)務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，明確“建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度”。同年，北京市大興區(qū)等全國(guó) 33 個(gè)縣市成為前述制度的試點(diǎn)地區(qū)。

此后，新《土地管理法》正式將集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市寫入法律，修訂后的《土地管理法實(shí)施條例》又在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了細(xì)化，標(biāo)志著集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度的正式推行。

本文從集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市條件、入市方式、入市流程三個(gè)方面對(duì)新《土地管理法實(shí)施條例》進(jìn)行解讀，希望對(duì)你有所幫助。

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從現(xiàn)有立法來(lái)看，《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地分別從入市條件、入市方式、入市不同階段幾方面作出了規(guī)定（如下圖所示）。其中《土地管理法》的相關(guān)內(nèi)容主要體現(xiàn)在第六十三條，包括入市范圍、入市條件和入市流程。新出臺(tái)的《土地管理法實(shí)施條例》則集中在第四章第五節(jié)“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地管理”中（第三十七條到第四十三條），不僅新增了入市方式，也對(duì)入市流程的不同階段予以細(xì)化，明確了各階段不同環(huán)節(jié)的責(zé)任主體。

本文擬結(jié)合前述規(guī)定及集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地入市試點(diǎn)的情況對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的要點(diǎn)進(jìn)行歸納總結(jié)。

01、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市條件

可以入市的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地需要滿足三個(gè)條件：三個(gè)規(guī)劃、一個(gè)登記、一個(gè)安排。“三個(gè)規(guī)劃”是指集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地要符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和國(guó)土空間規(guī)劃，該土地為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途。“一個(gè)登記”指入市流轉(zhuǎn)的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地必須產(chǎn)權(quán)明晰，已經(jīng)依法辦理了土地所有權(quán)登記。“一個(gè)安排”指土地利用年度計(jì)劃應(yīng)當(dāng)對(duì)入市流轉(zhuǎn)的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地作出合理安排。

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在滿足以上三個(gè)條件的前提下，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人在一定年限內(nèi)有償使用。

在入市條件中，有以下問(wèn)題需要準(zhǔn)確把握：

1. 增量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是否可入市

入市條件的“三個(gè)規(guī)劃”中提到，入市的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地需要符合規(guī)劃，用于工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途。那么該范圍是否僅限于存量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，增量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是否可以納入入市范圍，是值得注意的問(wèn)題。

回歸法條進(jìn)行理解，《土地管理法》規(guī)定“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途”，《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定“國(guó)土空間規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途”。對(duì)兩部法律的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行文義解釋，二者明確允許的土地入市范圍為存量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，且均未提及增量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的問(wèn)題。

然而2019年中共中央和國(guó)務(wù)院聯(lián)合發(fā)布的《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系的意見(jiàn)》中就“允許村集體在農(nóng)民自愿的前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市”?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例（修訂草案）》中也規(guī)定“國(guó)土空間規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地布局和用途，引導(dǎo)優(yōu)先使用存量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，嚴(yán)格控制新增集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地規(guī)模?！?/span>

本文認(rèn)為，最終公布的《土地管理法實(shí)施條例》對(duì)增量用地部分予以刪除是對(duì)我國(guó)農(nóng)村建設(shè)用地存量規(guī)模較大的國(guó)情充分考慮的結(jié)果，現(xiàn)在入市應(yīng)暫不考慮增量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。但在未來(lái)實(shí)務(wù)中，增量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市應(yīng)該還是有較大可能性。

2. 入市集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的土地用途

《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》中均規(guī)定可以入市的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地需符合“工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途”。實(shí)踐中爭(zhēng)議主要集中于規(guī)劃用途為住宅類用途的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是否可以納入入市范圍。

從文義解釋的角度理解，“工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途”中的“等”應(yīng)該僅包含與工業(yè)、商業(yè)具有等價(jià)性的其他經(jīng)營(yíng)性用途，住宅類用途并不符合。但我國(guó)自2017年開(kāi)始了第一批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)實(shí)踐，目前試點(diǎn)城市已多達(dá)十八個(gè)。

2021年7月2日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》中也規(guī)定“主要利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)，并合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施”“在尊重農(nóng)民集體意愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)城市人民政府同意，可探索利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房”。

本文認(rèn)為，住宅類用途納入入市范圍的可能性并不大，但在國(guó)家保障性租賃住房的政策保障之下，以及租賃住房供應(yīng)增加對(duì)我國(guó)住房供需矛盾的緩解的重大意義，用于保障性租賃住房的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是屬于入市范圍的。

3. 正確把握集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入市主體

《土地管理法》和《實(shí)施條例》都明確了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的出讓、出租主體為土地所有權(quán)人。通過(guò)《憲法》《民法典》以及《土地管理法》等法律規(guī)定可知，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的所有者是農(nóng)民集體。但農(nóng)民集體是一個(gè)抽象的集合概念而非法律概念，并不具有法律人格。因此，為了讓土地這種有限資源財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)主體能夠具有法律人格，我國(guó)相關(guān)法律進(jìn)一步規(guī)定了代表行使所有權(quán)的主體，例如村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)、村民小組、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織等。需要注意的是，以上主體擁有的只是所有權(quán)的行使權(quán)，負(fù)責(zé)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的經(jīng)營(yíng)與管理，而不是所有者。

明確了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的所有權(quán)人，但所有權(quán)人就是入市主體嗎？

在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的試點(diǎn)實(shí)踐中，不同地區(qū)對(duì)于入市主體的規(guī)定相互之間并不相同（如下圖所示）。可見(jiàn)在過(guò)去并無(wú)法律規(guī)定的情況下，實(shí)踐中入市主體存在多種情形，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的所有權(quán)人并非唯一的入市主體，所有權(quán)人、代表行使所有權(quán)的主體都可能作為入市主體，入市主體與實(shí)施主體也可能不一致，具體見(jiàn)下表。

本文擬結(jié)合前述規(guī)定及集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地入市試點(diǎn)的情況對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的要點(diǎn)進(jìn)行歸納總結(jié)。

02、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市條件

可以入市的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地需要滿足三個(gè)條件：三個(gè)規(guī)劃、一個(gè)登記、一個(gè)安排。“三個(gè)規(guī)劃”是指集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地要符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和國(guó)土空間規(guī)劃，該土地為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途。“一個(gè)登記”指入市流轉(zhuǎn)的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地必須產(chǎn)權(quán)明晰，已經(jīng)依法辦理了土地所有權(quán)登記。“一個(gè)安排”指土地利用年度計(jì)劃應(yīng)當(dāng)對(duì)入市流轉(zhuǎn)的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地作出合理安排。

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在滿足以上三個(gè)條件的前提下，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人在一定年限內(nèi)有償使用。

在入市條件中，有以下問(wèn)題需要準(zhǔn)確把握：

1. 增量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是否可入市

入市條件的“三個(gè)規(guī)劃”中提到，入市的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地需要符合規(guī)劃，用于工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途。那么該范圍是否僅限于存量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，增量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是否可以納入入市范圍，是值得注意的問(wèn)題。

回歸法條進(jìn)行理解，《土地管理法》規(guī)定“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途”，《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定“國(guó)土空間規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途”。對(duì)兩部法律的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行文義解釋，二者明確允許的土地入市范圍為存量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，且均未提及增量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的問(wèn)題。

然而2019年中共中央和國(guó)務(wù)院聯(lián)合發(fā)布的《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系的意見(jiàn)》中就“允許村集體在農(nóng)民自愿的前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市”?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例（修訂草案）》中也規(guī)定“國(guó)土空間規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地布局和用途，引導(dǎo)優(yōu)先使用存量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，嚴(yán)格控制新增集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地規(guī)模?！?/span>

本文認(rèn)為，最終公布的《土地管理法實(shí)施條例》對(duì)增量用地部分予以刪除是對(duì)我國(guó)農(nóng)村建設(shè)用地存量規(guī)模較大的國(guó)情充分考慮的結(jié)果，現(xiàn)在入市應(yīng)暫不考慮增量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。但在未來(lái)實(shí)務(wù)中，增量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市應(yīng)該還是有較大可能性。

2. 入市集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的土地用途

《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》中均規(guī)定可以入市的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地需符合“工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途”。實(shí)踐中爭(zhēng)議主要集中于規(guī)劃用途為住宅類用途的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是否可以納入入市范圍。

從文義解釋的角度理解，“工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途”中的“等”應(yīng)該僅包含與工業(yè)、商業(yè)具有等價(jià)性的其他經(jīng)營(yíng)性用途，住宅類用途并不符合。但我國(guó)自2017年開(kāi)始了第一批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)實(shí)踐，目前試點(diǎn)城市已多達(dá)十八個(gè)。

2021年7月2日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》中也規(guī)定“主要利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)，并合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施”“在尊重農(nóng)民集體意愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)城市人民政府同意，可探索利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房”。

本文認(rèn)為，住宅類用途納入入市范圍的可能性并不大，但在國(guó)家保障性租賃住房的政策保障之下，以及租賃住房供應(yīng)增加對(duì)我國(guó)住房供需矛盾的緩解的重大意義，用于保障性租賃住房的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是屬于入市范圍的。

3. 正確把握集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入市主體

《土地管理法》和《實(shí)施條例》都明確了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的出讓、出租主體為土地所有權(quán)人。通過(guò)《憲法》《民法典》以及《土地管理法》等法律規(guī)定可知，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的所有者是農(nóng)民集體。但農(nóng)民集體是一個(gè)抽象的集合概念而非法律概念，并不具有法律人格。因此，為了讓土地這種有限資源財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)主體能夠具有法律人格，我國(guó)相關(guān)法律進(jìn)一步規(guī)定了代表行使所有權(quán)的主體，例如村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)、村民小組、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織等。需要注意的是，以上主體擁有的只是所有權(quán)的行使權(quán)，負(fù)責(zé)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的經(jīng)營(yíng)與管理，而不是所有者。

明確了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的所有權(quán)人，但所有權(quán)人就是入市主體嗎？

在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的試點(diǎn)實(shí)踐中，不同地區(qū)對(duì)于入市主體的規(guī)定相互之間并不相同（如下圖所示）?？梢?jiàn)在過(guò)去并無(wú)法律規(guī)定的情況下，實(shí)踐中入市主體存在多種情形，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的所有權(quán)人并非唯一的入市主體，所有權(quán)人、代表行使所有權(quán)的主體都可能作為入市主體，入市主體與實(shí)施主體也可能不一致，具體見(jiàn)下表。

城市更新中有一類為城中村改造。城中村區(qū)別于原土地使用權(quán)人改造的地方在于，城中村的土地就存在集體所有的情形。但值得注意的是，城市更新中提到的城中村改造不同于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市。城中村改造是指在符合規(guī)劃、用途管制和尊重群眾意愿的前提下，依法征收（補(bǔ)償）后，可由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行或引入社會(huì)投資主體參與再開(kāi)發(fā)。土地可以依法采取協(xié)議方式辦理相關(guān)手續(xù)，也可以由政府統(tǒng)一規(guī)定供應(yīng)。

由此可見(jiàn)，城中村改造仍然需要將土地征收，改變土地所有權(quán)性質(zhì)，但集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市并不改變土地由農(nóng)民集體所有。

03、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市流程

符合入市條件的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市流程可以分為兩個(gè)階段：前期準(zhǔn)備階段和交易階段。入市后如果存在二次流轉(zhuǎn)情形，則還會(huì)存在二次流轉(zhuǎn)階段。《土地管理法實(shí)施條例》對(duì)入市流程進(jìn)行了細(xì)化，對(duì)責(zé)任主體也予以了明確。

1. 入市前期準(zhǔn)備階段

準(zhǔn)備入市的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在符合入市條件的前提下，經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，則可向市、縣人民政府入市申請(qǐng)。

市、縣人民政府自然資源主管部門依據(jù)國(guó)土空間規(guī)劃提出擬出讓、出租的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的規(guī)劃條件，明確土地界址、面積、用途和開(kāi)發(fā)建設(shè)強(qiáng)度等。會(huì)同有關(guān)部門提出產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求。

擬進(jìn)行土地入市的土地所有權(quán)人編制入市方案，方案中應(yīng)當(dāng)載明宗地的土地界址、面積、用途、規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求、使用期限、交易方式、入市價(jià)格、集體收益分配安排等內(nèi)容。編制完成后，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

方案表決通過(guò)后，由土地所有權(quán)人將入市方案在出讓、出租前不少于十個(gè)工作日?qǐng)?bào)市、縣人民政府審批，人民政府在收到后五個(gè)工作日內(nèi)提出修改意見(jiàn)，土地所有權(quán)人依據(jù)意見(jiàn)進(jìn)行修改。

2. 入市交易階段

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地通過(guò)招拍掛或協(xié)議方式入市，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并報(bào)市、縣人民政府自然資源主管部門備案。未依法將規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求納入合同的，合同無(wú)效；造成損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。合同示范文本由國(guó)務(wù)院自然資源主管部門制定。待地價(jià)款和稅費(fèi)繳清后，可辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

地價(jià)款的確定是集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市交易環(huán)節(jié)的核心問(wèn)題之一。目前集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地尚未建立起相應(yīng)的價(jià)格體系，但多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為可以依據(jù)“實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”的原則來(lái)對(duì)入市的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)行定價(jià)。

本文認(rèn)為，雖然該原則是破除城鄉(xiāng)二元土地制度的體現(xiàn)，但無(wú)法體現(xiàn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，從而可能會(huì)導(dǎo)致吸引力下降、難以持續(xù)推行入市制度。因此，應(yīng)積極開(kāi)展并盡快建立集體土地基準(zhǔn)地價(jià)體系。

土地的涉稅問(wèn)題中，最受關(guān)注的往往是土地增值稅，然而現(xiàn)行規(guī)定中并沒(méi)有將集體土地的出讓、轉(zhuǎn)讓等明確征收土地增值稅。但在《土地增值稅法（征求意見(jiàn)稿）》中則將其列入了征稅范圍，即如果該意見(jiàn)被采納，土地增值稅法施行后，出讓集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)繳納土地增值出稅。土地增值稅外所涉及的稅費(fèi)也應(yīng)當(dāng)包括契稅、印花稅。

同時(shí)，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市若用于城市更新或建設(shè)保障性租賃住房，則可關(guān)注相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策。如國(guó)常會(huì)提出，從2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；對(duì)企事業(yè)單位等向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

如在保障性租賃住房的試點(diǎn)城市，受讓方將入市集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地用于建設(shè)保障性租賃住房，則可享有與個(gè)體工商戶出租住房同樣的稅收優(yōu)惠，對(duì)于增值稅來(lái)講，這是很大的優(yōu)惠力度。除了可以關(guān)注國(guó)家、中央層面的政策，也要多關(guān)注地方政策，稅收優(yōu)惠常常在各地會(huì)有不同規(guī)定，且城市更新、保障性租賃住房各地也都有不同規(guī)定，可以參照地方政策，整體統(tǒng)籌。

3. 二次流轉(zhuǎn)階段

《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地二次流轉(zhuǎn)的方式包括轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押等，可參照同類用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行，具體方法由國(guó)務(wù)院制定。過(guò)去的試點(diǎn)實(shí)踐中，部分地區(qū)還對(duì)二次流轉(zhuǎn)進(jìn)行了限制性條件的規(guī)定，如存在違規(guī)情形的土地不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等。

本文認(rèn)為，在具體辦法和細(xì)致規(guī)定出臺(tái)前，可參照同類用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行，并參考試點(diǎn)實(shí)踐中的規(guī)定，結(jié)合具體情況，在合同中予以約定。

04、結(jié)語(yǔ)

新《土地管理法》及其《土地管理法實(shí)施條例》為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市清除了法律障礙，是完善和健全土地管理制度的重大舉措。不僅有利于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，還有利于增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收入，推動(dòng)鄉(xiāng)村振興。但仍需認(rèn)識(shí)到集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市尚處在起步階段，法理與實(shí)務(wù)皆需進(jìn)一步發(fā)展完善。對(duì)于企業(yè)以及個(gè)人來(lái)說(shuō)，既要抓住機(jī)遇，也要深刻理解制度規(guī)定，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。