隨著全國高質(zhì)量發(fā)展大會的召開，各地不約而同地把產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資、建設(shè)和運營，作為拉動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的主要抓手。一項公開數(shù)據(jù)顯示，從2023年開始，全國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)面積以每年1.4億平方米的速度新增，預(yù)計到2025年，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的總供應(yīng)量將突破62億平方米。與此同時，當前經(jīng)濟壓力大，企業(yè)數(shù)量減少，園區(qū)數(shù)量的不斷增加，勢必造成供求關(guān)系嚴重倒掛。這就對園區(qū)的開發(fā)運營者提出了更高的能力要求。

未來，數(shù)量龐大的“存量”園區(qū)需要盤活，而每天又涌現(xiàn)大量“新增”。僧越來越少、廟卻越修越多，怎么辦？

2023年第三季度新開產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目省市分布情況

雖然產(chǎn)業(yè)園區(qū)長期發(fā)展向好的局面沒有改變，但縱觀全國，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)鏈條、運營管理等并沒有隨著數(shù)量的增加變得更為豐富，反而出現(xiàn)了“千園一面”的同質(zhì)化現(xiàn)象，這給產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展帶來了諸多不利影響。同時，作為園區(qū)開發(fā)運營主力軍的國營園區(qū)，其團隊對產(chǎn)業(yè)本身的理解和認知問題、當?shù)禺a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱和資源錯配問題、政府側(cè)/企業(yè)側(cè)/園區(qū)側(cè)的聯(lián)動和整合問題等等，在這個競爭愈加激烈、企業(yè)和稅收爭奪進入白熱化的時期，更是把從業(yè)者逼上了“拼刺刀”的前沿。

面對新的市場環(huán)境和新的客戶訴求，產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)該何去何從？包括如何權(quán)衡政企關(guān)系，提升自身區(qū)域價值？如何從入駐企業(yè)及員工角度出發(fā)，構(gòu)建獨樹一幟的招商體系？以及如何真正做到差異化核心競爭力，在日常運營中筑起護城墻？這些都是產(chǎn)業(yè)園區(qū)要想不被淘汰出局所必須面臨的一系列考驗。

但不可否認，盡管外部環(huán)境越來越嚴峻，仍有許多優(yōu)秀的玩家脫穎而出，明源不動產(chǎn)研究院今年受邀在全國20多個城市為超過240多家園區(qū)開發(fā)運營公司進行調(diào)研和培訓(xùn)，我們發(fā)現(xiàn)有三件共性的事情，如果一家公司做好了，就可以為園區(qū)提供強有力的打動力！而這種打動力成為了這些優(yōu)秀團隊的刀和盾，為他們在區(qū)域競爭和產(chǎn)業(yè)競賽中贏得更多機會和資源。

01、以正確的立場與價值觀

打造更融洽的政企關(guān)系

眾所周知，政府做完一級土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，往往會按照倒掛價格，即掛牌價格遠低于整理成本，來出讓工業(yè)和產(chǎn)業(yè)用地，其目的顯然不僅僅是為了做一個“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”項目，而是希望借助這塊工業(yè)用地，種植出一片適合本地土壤、氣候、環(huán)境的“果園”，通過產(chǎn)業(yè)環(huán)境的培育，幫助“果樹”茁壯成長，最終結(jié)出“產(chǎn)值、稅收、固投、就業(yè)”等累累碩果。

由此可見，站在國家政府層面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)更像是一種公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施，而這一定位也決定了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展需要和當?shù)匚磥淼膽?zhàn)略規(guī)劃強關(guān)聯(lián)，緊咬合！事實上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在項目拿地、建設(shè)、招商和運營中，都不可避免地會和規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、工商、經(jīng)濟、科技、稅務(wù)等各類政府部門打交道，所以，從某種意義上說，政企關(guān)系的融洽與否，直接決定了項目的生死存亡。

但話說回來，維護政府關(guān)系，并非靠園區(qū)某個人或某個時期的工作就可以輕易達成，而是一個長期的、艱難的博弈過程，涉及立場、價值觀、方法論等方方面面。

比如，園區(qū)得了解政府的行政組織結(jié)構(gòu)，畢竟不同級別所對應(yīng)的資源和權(quán)力配置有所不同，找對人才能事半功倍；又比如，當下，國家提出構(gòu)建“親”和“清”的新型政商關(guān)系，而且是老虎蒼蠅一起打，在這樣的背景下，園區(qū)和政府的交往務(wù)必清正廉潔，以誠信態(tài)度，循序漸進，先取得政府信任，再圖后續(xù)...此外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)還要學(xué)會適度包裝，比如可以借助數(shù)字技術(shù)打造園區(qū)展廳，向政府領(lǐng)導(dǎo)清晰展示園區(qū)布局和未來規(guī)劃，以及如何幫助區(qū)域孵化和培育產(chǎn)業(yè)，幫政府講好區(qū)域故事爭“面子”，像中關(guān)村科學(xué)城（海淀區(qū)）規(guī)劃展覽館，深圳灣科技生態(tài)園展示中心都是行業(yè)典范。

良好政企關(guān)系的打造，最重要的驅(qū)動力，還離不開企業(yè)的“一把手”。當前，國資平臺亦政亦商，“四不像又四像”——“不是政府機構(gòu)、又像政府”、“不是地產(chǎn)，又像地產(chǎn)”、“不是投資公司，又是投資公司”、“不是管委會，又像管委會”，在這種企業(yè)屬性下，作為產(chǎn)業(yè)開發(fā)運營主體的各級城投公司“一把手”，往往需要具備“政治家+企業(yè)家”的雙重特質(zhì)，換句話說，就是既要有政治家的戰(zhàn)略眼光和影響力，也要兼顧商人的頭腦與精打細算，才能更好洞察所在城市的大環(huán)境和可能擁有的競爭機會，從而做出正確的布局和決策。

02、以優(yōu)秀的管理及運營

打造更具吸引力的招商模式

融洽的政企關(guān)系，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供了強大的堅實后盾，也是園區(qū)發(fā)展不可或缺的天時地利。相較之下，招商引資，引進符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)項目，既是構(gòu)建核心競爭優(yōu)勢的重要引擎，也是園區(qū)穩(wěn)健發(fā)展所必須走的一條“人和”之路。

隨著市場機制的不斷健全與經(jīng)濟環(huán)境的變化，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商模式也發(fā)生了深刻變革。過去依賴于拿地優(yōu)惠、稅收反哺、產(chǎn)業(yè)補貼，以“讓利”為核心的傳統(tǒng)招商策略，其效能日漸式微，且發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)大大拉近物理距離，各地優(yōu)惠補貼逐漸趨同，已不再是吸引企業(yè)的核心優(yōu)勢！所以，全國各地都在積極探索新的招商范式，來突破現(xiàn)有的招商困局。

前有“模范生”深圳，通過紓困上市公司實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)精準導(dǎo)入，依托區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)園區(qū)載體不斷拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，建立全周期科技金融服務(wù)體系，來推動落地企業(yè)提質(zhì)升級，這種“抄底紓困”模式也有利于市場運作效率提升，保障國有資本保值增值；后有“最大黑馬城市”合肥，通過財政資金增資或是國企戰(zhàn)略重組整合打造國資平臺，再推動國資平臺探索以“管資本”為主的改革，通過直接投資或組建參與各類投資基金，來帶動社會資本服務(wù)于地方招商引資，進而形成產(chǎn)業(yè)培育合力。這種“以投帶引”模式，也讓合肥在2011到2021十年間，GDP由3636.6億元上升至11412.8億元，經(jīng)濟增長兩倍有余，這樣的經(jīng)濟發(fā)展速度，堪稱奇跡。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

縱觀全國，不論是沿海一線城市，還是內(nèi)地的新一線甚至是二線城市，這些年都在從過去“廣撒胡椒面”的傳統(tǒng)招商，向“滴灌式”的精準招引轉(zhuǎn)變，從2.0的房東空間運營思維，往3.0的股東和產(chǎn)業(yè)生態(tài)運營邏輯升級，通過引入市場訂單、成長資金、開放場景等產(chǎn)業(yè)要素，培育適合于自身產(chǎn)業(yè)土壤的招商策略和產(chǎn)業(yè)撮合模式，并依托產(chǎn)業(yè)園區(qū)載體，利用數(shù)字技術(shù)賦能，來逐步提升自身的綜合服務(wù)競爭力，讓企業(yè)真正引得來、留得??！

但需要注意的是，靠山吃山靠水吃水，招商好比相親，需要根據(jù)自身產(chǎn)業(yè)特色，來去設(shè)計招商邏輯和支撐體系。俗話說，不同的土地適合培育不同的果樹，不同的果樹需要不同的配置方式，才能結(jié)出碩果。不是每個城市都需要工業(yè)上樓，更不是每個地方都能落地生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，這都是本地資源和產(chǎn)業(yè)定位的錯配。所以，如果生搬硬套，把熱帶的香蕉樹強行種植到西北的黃土高坡，換來的一定是顆粒無收。