土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。轉(zhuǎn)讓合同不得違背國家法律、法規(guī)規(guī)定和原合同及《產(chǎn)業(yè)用地投資建設(shè)協(xié)議》的約定。國有建設(shè)用地使用權(quán)全部轉(zhuǎn)讓后，原土地出讓合同和土地登記文件中載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，國有建設(shè)用地使用權(quán)的使用年限為原土地出讓合同約定的使用年限減去已使用年限后的剩余年限。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

一、工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓程序

1、交易雙方提出轉(zhuǎn)讓、受讓申請(qǐng)。

　　交易當(dāng)事人申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的同時(shí)，還應(yīng)提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地使用證、宗地界址點(diǎn)圖、產(chǎn)權(quán)證明、法人資格證明，委托書、身份證明等相關(guān)資料。

　2、審查

　　接到申請(qǐng)后，承辦人應(yīng)該對(duì)資料以及宗地情況進(jìn)行詳細(xì)審查了解，凡未按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承祖人知道的，權(quán)屬不清、四鄰有糾紛的等不予辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并在15日內(nèi)通知轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人。

　3、現(xiàn)場勘察

　　現(xiàn)場勘察應(yīng)與有關(guān)資料對(duì)照核實(shí)。如需分割轉(zhuǎn)讓，應(yīng)考慮土地利用率、出路及他項(xiàng)權(quán)利等因素，并制圖確定四至、面積，必要時(shí)需經(jīng)四鄰簽章認(rèn)可。

　4、地價(jià)評(píng)估，并提供報(bào)告書

　　審核評(píng)估報(bào)告與轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓價(jià)明顯低于市價(jià)的，建議市府優(yōu)先購買；價(jià)格過高的，可建議采取必要調(diào)控措施。

　5、填寫轉(zhuǎn)讓審批表

　　認(rèn)真核對(duì)原批準(zhǔn)文件、評(píng)估報(bào)告、規(guī)劃意見等資料，用途、價(jià)額、年期等內(nèi)容填寫要完整、準(zhǔn)確、字跡工整。

　6、審批

　　審批內(nèi)容包括費(fèi)用表以及轉(zhuǎn)讓審批表。費(fèi)用表必須經(jīng)所長進(jìn)行簽字，經(jīng)辦人攜完整轉(zhuǎn)讓檔案與轉(zhuǎn)讓審批表等報(bào)中心及局領(lǐng)導(dǎo)審查批準(zhǔn)。

　7、交納有關(guān)稅費(fèi)。

　8、登記編號(hào)

　　審批后，也可在審批前到產(chǎn)權(quán)科對(duì)補(bǔ)簽出讓合同及審批表編號(hào)。轉(zhuǎn)讓檔案、留產(chǎn)權(quán)科統(tǒng)一保存，按年度繳檔案室。

　9、土地使用權(quán)變更登記

　　經(jīng)辦人依據(jù)補(bǔ)簽出讓合同、轉(zhuǎn)讓審批表、付款票據(jù)等，填寫土地使用權(quán)變更登記審批表進(jìn)行變更登記。變更登記審批表，可隨轉(zhuǎn)讓審批表同時(shí)報(bào)批。

　二、工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓限制條件

　1、超出兩年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，未建有廠房的土地，不能直接辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，必須先按閑置土地處置程序作出處置，收回土地使用權(quán)；或足額收取閑置費(fèi)后，再另行安排新工業(yè)項(xiàng)目。

　2、超過出讓合同約定開工時(shí)間又未超兩年的，并且投資(扣除土地成本)未達(dá)到投資總額25%的不得轉(zhuǎn)讓，若不繼續(xù)開發(fā)建設(shè)應(yīng)交納閑置費(fèi)后，收回土地使用權(quán)。

　3、凡享受政府用地優(yōu)惠政策的工業(yè)用地已完成廠房建設(shè)(含投資超總額25%)的工業(yè)用地，必須按原享受的優(yōu)惠地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)上限，交足差額土地出讓金，并變更或重新簽訂出讓合同(使用權(quán)終止日期不變)后方可辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。

　4、已辦理金融抵押的工業(yè)用地不得轉(zhuǎn)讓。

　5、按司法程序被法院查封的工業(yè)用地，未經(jīng)人民法院裁定不得辦理轉(zhuǎn)讓。

　6、實(shí)際已將工業(yè)用地改作其他用途的不得直接辦理轉(zhuǎn)讓，必須按違法用地處理，追繳土地出讓金后方可辦理轉(zhuǎn)讓或收回土地使用權(quán)。

　7、共同共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人同意的，不得轉(zhuǎn)讓。

　8、土地權(quán)屬有爭議的不得轉(zhuǎn)讓。

　9、政府已列入收回土地使用權(quán)的，不得轉(zhuǎn)讓。

　　只要不符合上述條件就可以實(shí)行工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓。

三、工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)

1、增值稅及附加（出讓方）：

?。?）按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購置價(jià)的差價(jià)繳納5%的增值稅。

　（2）按繳納的增值稅繳納7%的城建稅和3%的教育費(fèi)附加。

2、印花稅和契稅（雙方）：

?。?）按產(chǎn)轉(zhuǎn)移書據(jù)（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。

?。?）按成交價(jià)格（合同）繳納3%的契稅（有的地方是5%）。

3、土地增值稅（出讓方）：

?。?）按取得收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額，繳納土地增值稅。

　（2）規(guī)定扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。

　（3）稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額的50%至100%的，稅率為40%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額的100%至200%的，稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的，稅率為60%。

為計(jì)算方便，可以通過速算公式計(jì)算：

　  土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)（0、5%、15%、35%分別對(duì)應(yīng)30%、40%、50%、60%稅率）。

賣方稅：

1、個(gè)人所得稅：（評(píng)估價(jià)-原價(jià)）*20%。

2、增值稅：（評(píng)估價(jià)-原價(jià)）*5.5%。

3、土地增值稅：（評(píng)估價(jià)-原價(jià)）*30%至60%。（注：此點(diǎn)稅率為四級(jí)累進(jìn)，按差價(jià)越大稅率越高，稅率分別是30%、40%、50%、60%）

買方稅：

1、契稅：評(píng)估價(jià)*3%。

以上算法均需提供原價(jià)的購房發(fā)票，或在房管局調(diào)檔調(diào)出原購房發(fā)票復(fù)印件。

廠房交易稅費(fèi)基本都保持在3%-5%的區(qū)間范圍內(nèi)。計(jì)算方法是根據(jù)我們交易的銷售價(jià)格乘以3%-5%。在交易成交后，我們根據(jù)實(shí)際的交易價(jià)格乘以3%-5%計(jì)算出相應(yīng)的需要繳納的契稅。作為一家公司的老板，我們要很仔細(xì)的對(duì)公司用人所把關(guān)，但同時(shí)我們也要謹(jǐn)慎的掌握每一個(gè)環(huán)節(jié)與流程，甚至每一個(gè)交易的細(xì)節(jié)都需要了如指掌，這樣我們才能夠?qū)镜拿恳还P交易做到心中有數(shù)。