近年來(lái)，多地通過(guò)制定盤(pán)活閑置、低效工業(yè)用地招商引資激勵(lì)政策，鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)主體和社會(huì)力量參與閑置或低效工業(yè)用地再開(kāi)發(fā)，推動(dòng)工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，探索合作模式鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)主體參與投資。

??近日，《瞭望》新聞周刊記者在山西、遼寧、新疆、廣西、貴州等地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，多地探索盤(pán)活閑置工業(yè)用地，但閑置用地家底不清、權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜、盤(pán)活利用成本高、回收政策支撐少等問(wèn)題仍存，盤(pán)活閑置用地仍面臨堵點(diǎn)。

??多位受訪者建議，在摸清閑置用地家底的基礎(chǔ)上，厘清權(quán)屬關(guān)系，成立專(zhuān)項(xiàng)資金，進(jìn)一步加強(qiáng)工業(yè)用地供后管理，探索先租后供、回購(gòu)改造等方式，對(duì)閑置工業(yè)用地進(jìn)行精細(xì)化管理，激活土地資源效用。

??摸清低效用地的家底

??今年上半年，廣西北流市西埌鎮(zhèn)通過(guò)招商引資搭建了企業(yè)與企業(yè)合作平臺(tái)，成功落地了一家餐具消毒公司。

??“過(guò)去是家具廠和獸藥公司的工業(yè)用地，共24畝土地，已經(jīng)閑置多年，通過(guò)撮合企業(yè)合作，以租賃形式提供給新企業(yè)?！蔽鲌版?zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)中心副主任顧恒漢說(shuō)，他們建立了低效工業(yè)用地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)，在招商服務(wù)企業(yè)時(shí)優(yōu)先利用閑置用地。

??北流市自然資源局局長(zhǎng)蔣享福說(shuō)，截至今年4月底，北流市共摸排出低效工業(yè)用地137宗4830畝，已盤(pán)活土地78宗1999畝，廠房12萬(wàn)平方米，引進(jìn)企業(yè)49家。

??底數(shù)不清是盤(pán)活閑置工業(yè)用地的首要問(wèn)題。遼寧省鞍山市自然資源局副局長(zhǎng)孫琳說(shuō)，自然資源局只能掌握土地是否出讓、出讓后是否及時(shí)開(kāi)工建設(shè)，而土地低效利用、項(xiàng)目產(chǎn)出情況則歸工信、發(fā)改或區(qū)縣掌握，僅靠單個(gè)部門(mén)很難掌握全市存量工業(yè)用地情況。

??實(shí)行建庫(kù)管理，實(shí)時(shí)掌握閑置工業(yè)用地動(dòng)態(tài)信息，并強(qiáng)化各部門(mén)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，已成為各地探索盤(pán)活閑置土地的舉措。

??例如，廣西容縣、北流等地對(duì)低效工業(yè)用地現(xiàn)狀進(jìn)行梳理細(xì)化，收集整理土地及建筑面積、產(chǎn)權(quán)歸屬、經(jīng)營(yíng)狀況、企業(yè)訴求等信息，建立“一企一檔”低效工業(yè)用地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)時(shí)掌握盤(pán)活動(dòng)態(tài)。

??蔣享福介紹，由于土地要素市場(chǎng)牽涉多個(gè)部門(mén)，北流市把盤(pán)活處置低效工業(yè)用地工作列入各鎮(zhèn)年度績(jī)效考評(píng)目標(biāo)任務(wù)，制定考核評(píng)分細(xì)則。北流市明確自然資源局、發(fā)改局等部門(mén)的職責(zé)分工，將土地使用權(quán)的回收、收儲(chǔ)、建設(shè)項(xiàng)目審核把關(guān)、土地供后監(jiān)管等各環(huán)節(jié)落實(shí)到相關(guān)部門(mén)。

??依托摸底出來(lái)的低效用地，各地圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈招商。

??在廣西玉林市容縣，易興房地產(chǎn)公司的4棟廠房閑置10年后，迎來(lái)了盤(pán)活。如今，2棟廠房已由玩具加工廠使用，剩余2棟正在同企業(yè)洽談中。“我們平臺(tái)公司租下了4棟廠房，通過(guò)招商引資轉(zhuǎn)租給其他公司，這里交通便利，很多企業(yè)想要租用?！睆V西容縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)投資有限公司工作人員黃黎揚(yáng)說(shuō)。

??以北流市為例，對(duì)“批而未建”的地塊，當(dāng)?shù)匾龑?dǎo)企業(yè)轉(zhuǎn)讓騰挪土地、廠房，滿(mǎn)足新進(jìn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)用地需求；對(duì)投產(chǎn)未達(dá)預(yù)期且收購(gòu)意愿較強(qiáng)的企業(yè)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)優(yōu)勢(shì)企業(yè)對(duì)低效閑置工業(yè)用地企業(yè)實(shí)施兼并重組，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

王琪圖/本刊

??分類(lèi)厘清權(quán)屬關(guān)系

??一些閑置工業(yè)用地涉及權(quán)利關(guān)系復(fù)雜，處置盤(pán)活難度大。記者采訪發(fā)現(xiàn)，企業(yè)將土地、工業(yè)廠房、設(shè)備等資產(chǎn)進(jìn)行抵押是常規(guī)操作，企業(yè)通常將不同資產(chǎn)抵押給不同銀行，一旦陷入經(jīng)營(yíng)困境需要重整相關(guān)資產(chǎn)，則很難與各方達(dá)成共識(shí)。

??山東師范大學(xué)智庫(kù)中心特聘專(zhuān)家唐麗靜說(shuō)，有些地塊涉及查封及抵押，處置盤(pán)活需要多方協(xié)商讓步。

??為了解決權(quán)屬問(wèn)題，多地建立政府主導(dǎo)、部門(mén)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，在做好規(guī)劃管控的基礎(chǔ)上，積極協(xié)調(diào)法院、銀行等部門(mén)解決查封、抵押等難點(diǎn)堵點(diǎn)。

??首先，多方協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)閑置土地快速盤(pán)活。對(duì)進(jìn)入破產(chǎn)程序的企業(yè)，廣西北流市積極與法院溝通協(xié)作，結(jié)合招商引資，鼓勵(lì)新引進(jìn)企業(yè)以司法拍賣(mài)等方式實(shí)現(xiàn)就地“換鳥(niǎo)”。

??遼寧省沈陽(yáng)市康平縣通過(guò)厘清政策，協(xié)調(diào)銀行等金融機(jī)構(gòu)與企業(yè)加強(qiáng)對(duì)接，在行政、法律、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)等方面發(fā)揮合力，推動(dòng)資產(chǎn)處置者、購(gòu)買(mǎi)者、拍賣(mài)者的三方共贏。

??遼寧省建立了覆蓋全省的建設(shè)用地使用權(quán)二級(jí)市場(chǎng)交易服務(wù)平臺(tái)，提供“交易+登記”一站式服務(wù)。該平臺(tái)助力盤(pán)活存量建設(shè)用地資源，促進(jìn)資源資本有效融合，活躍區(qū)域經(jīng)濟(jì)，更好適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化和高質(zhì)量發(fā)展對(duì)土地資源配置的需求。

??其次，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，將盤(pán)活閑置資產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展“催化劑”。遼寧省康平縣積極引進(jìn)重大項(xiàng)目，推動(dòng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)延鏈拓鏈，鼓勵(lì)原有產(chǎn)業(yè)用好存量資產(chǎn)，推動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)，形成名企帶動(dòng)、競(jìng)相發(fā)展、科學(xué)合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

??“我們創(chuàng)新完善土地市場(chǎng)配置方式，支持快速發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)(60.750, -0.17, -0.28%)新業(yè)態(tài)項(xiàng)目建設(shè)?！边|寧省自然資源廳副廳長(zhǎng)楊斌說(shuō)，遼寧持續(xù)推進(jìn)存量土地盤(pán)活利用，加大批而未供和閑置土地消化處置力度，建立“增存掛鉤”機(jī)制，將盤(pán)活存量用地與新增建設(shè)用地指標(biāo)掛鉤，對(duì)消化處置任務(wù)完成較好的地區(qū)給予指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)。

??再次，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)方式，推行工業(yè)用地“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓。以遼寧為例，當(dāng)?shù)厣罨恋匾厥袌?chǎng)化配置改革，指導(dǎo)各市縣政府對(duì)省級(jí)以上園區(qū)內(nèi)新供應(yīng)的工業(yè)用地，先行完成環(huán)境影響、地質(zhì)災(zāi)害、節(jié)能減排、文物保護(hù)等區(qū)域評(píng)估，設(shè)定投資強(qiáng)度、稅收、能耗、容積率等控制指標(biāo)，帶標(biāo)準(zhǔn)出讓。

??多渠道降低回收成本

??回收成本高，是盤(pán)活閑置工業(yè)用地的突出問(wèn)題。

??記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有的工業(yè)用地屬于國(guó)有出讓土地，出讓年期未到，并且地上有建筑物和構(gòu)筑物，收回土地成本高，難度大；有的存量閑置、低效工業(yè)用地布局分散，基礎(chǔ)設(shè)施配套不到位，受環(huán)保等政策影響，再開(kāi)發(fā)利用難度大。

??遼寧鞍山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)副主任侯屹說(shuō)，對(duì)于因企業(yè)自身原因?qū)е麻e置超十年的土地，經(jīng)開(kāi)區(qū)打算對(duì)土地進(jìn)行回收，重新招拍掛，但在地方政府財(cái)力不足的情況下，高效安全地回收土地仍是難題。

??為了解決回收成本高的問(wèn)題，各地探索成立專(zhuān)項(xiàng)資金用于地方閑置土地資源或建筑物的回購(gòu)、改造、補(bǔ)貼以及相關(guān)配套支持。

??侯屹說(shuō)，由省、市層面成立專(zhuān)項(xiàng)資金，推動(dòng)地方啟動(dòng)對(duì)閑置工業(yè)用地的盤(pán)活利用等工作，緩解地方財(cái)政壓力。對(duì)于盤(pán)活利用存量土地，設(shè)立過(guò)渡期政策，給予稅收優(yōu)惠，降低企業(yè)投資成本和準(zhǔn)入門(mén)檻。

??多位受訪者建議，對(duì)同意政府收儲(chǔ)后再開(kāi)發(fā)的企業(yè)，地方可以在依法補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上再給予一定獎(jiǎng)勵(lì)，提高企業(yè)參與土地再開(kāi)發(fā)的積極性。對(duì)于企業(yè)不愿意變更產(chǎn)權(quán)的閑置、低效工業(yè)用地，可以由政府協(xié)調(diào)以租賃方式盤(pán)活利用。以廣西北流市為例，當(dāng)?shù)貙?duì)有意愿發(fā)展但實(shí)力不足的企業(yè)，指導(dǎo)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房出租或引進(jìn)合作伙伴共同開(kāi)發(fā)。

??另一方面，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《閑置土地處置辦法》，分類(lèi)回收閑置土地，提高回收效率。

??對(duì)未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿(mǎn)一年的土地，由市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)（現(xiàn)為自然資源主管部門(mén)）報(bào)經(jīng)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《征繳土地閑置費(fèi)決定書(shū)》，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)。

??對(duì)未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿(mǎn)兩年的，由市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)（現(xiàn)為自然資源主管部門(mén)）按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條的規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定書(shū)》，無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時(shí)抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。

??創(chuàng)新推出回收機(jī)制

??記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些地區(qū)對(duì)閑置、低效工業(yè)用地重新規(guī)劃設(shè)計(jì)，建立標(biāo)準(zhǔn)廠房，納入地方招商引資土地儲(chǔ)備庫(kù)，縮短新企業(yè)投產(chǎn)周期，同時(shí)配套基礎(chǔ)設(shè)施，有效減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，提高閑置資產(chǎn)利用效率。

??2021年，遼寧省鞍山市政府制定了《鞍山市工業(yè)項(xiàng)目“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓改革實(shí)施方案》等系列政策，力爭(zhēng)在推進(jìn)體制機(jī)制創(chuàng)新上實(shí)現(xiàn)新突破。2022年，貴州省多部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目“標(biāo)準(zhǔn)地”和混合用地改革試點(diǎn)工作的通知》，力爭(zhēng)2025年，國(guó)家級(jí)、省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)“標(biāo)準(zhǔn)地”畝產(chǎn)值分別達(dá)到500萬(wàn)元、300萬(wàn)元。

??在吸引企業(yè)落地過(guò)程中，有企業(yè)反映目前仍存在“進(jìn)來(lái)易、出去難，供前易、供后難”等問(wèn)題。受訪人士表示，政府在供地后會(huì)與企業(yè)簽訂相關(guān)合同條約，約定企業(yè)投產(chǎn)后畝均產(chǎn)值、稅收和吸納就業(yè)要達(dá)到相應(yīng)指標(biāo)，當(dāng)企業(yè)達(dá)不到條款要求和標(biāo)準(zhǔn)造成土地閑置或低效時(shí)，沒(méi)有相關(guān)予以收回處置的政策依據(jù)支撐，只能以收購(gòu)、回購(gòu)、協(xié)商等方式進(jìn)行盤(pán)活，盤(pán)活處置效率較低。

??目前，多地研究出臺(tái)工業(yè)用地租賃、先租后讓、租讓結(jié)合和彈性年期出讓制度，適度引導(dǎo)外部企業(yè)參股、改造、擴(kuò)建低效工業(yè)用地。

??一些地方建立城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)激勵(lì)和倒逼機(jī)制，利用閑置舊廠房發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，在符合城市規(guī)劃的前提下改變土地用途，填補(bǔ)新興產(chǎn)業(yè)用地短缺的空白。

??“我們不用新建廠，利用閑置廠房就可以生產(chǎn)，這樣‘拎包入駐’，省時(shí)省力?！痹谏轿魇∷分萁?jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，中建藍(lán)天（朔州）環(huán)保新材料有限公司新入駐一處工業(yè)廠房。

??本著“嚴(yán)控總量，用好增量，盤(pán)活存量，節(jié)約集約”的原則，朔州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)通過(guò)盤(pán)活低效用地和閑置廠房，推動(dòng)閑置資產(chǎn)“用起來(lái)”“活起來(lái)”。

??其中，采取有償收儲(chǔ)盤(pán)活是朔州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)采取的重點(diǎn)舉措。對(duì)正常生產(chǎn)但有成片低效用地，企業(yè)無(wú)意或無(wú)力擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模的，開(kāi)發(fā)區(qū)采取局部切割收儲(chǔ)。

??對(duì)停產(chǎn)多年且復(fù)產(chǎn)無(wú)望的企業(yè)，開(kāi)發(fā)區(qū)采取協(xié)議整體收儲(chǔ)，地上建筑物、構(gòu)筑物收回價(jià)格按評(píng)估價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。

??對(duì)屬于落后淘汰產(chǎn)業(yè)、自身債務(wù)較多、轉(zhuǎn)型升級(jí)困難的企業(yè)，開(kāi)發(fā)區(qū)鼓勵(lì)企業(yè)自主改造盤(pán)活，利用閑置廠房，吸引新動(dòng)能企業(yè)以注資入股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行嫁接盤(pán)活。