城市更新，是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中城市發(fā)展轉(zhuǎn)變的必然要求，也是推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。對于擁有實時人口1.5億左右、GDP超14萬億元的經(jīng)濟(jì)第一大省廣東而言，城市更新工作更是意義重大。

2月25日，全省城市更新動員部署暨城中村改造現(xiàn)場觀摩會在廣州舉行。記者從會上獲悉，據(jù)初步摸查，預(yù)計今年全省將實施城市更新項目超3000個，投資額超4000億元。

城市更新，本質(zhì)上是城市發(fā)展模式由外延擴(kuò)張式向內(nèi)涵提升的深刻轉(zhuǎn)變，包括既有建筑改造利用、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設(shè)、城中村改造等八項內(nèi)容。目前，全省城市更新整體進(jìn)展如何?各地有哪些新模式新探索?財政、用地、金融等資源要素如何做好保障?這場會議做了全面動員和具體部署。

各地實踐

探索“依法征收、凈地出讓”新模式

“遠(yuǎn)處高樓是華為廣州研發(fā)中心，眼前這片低矮的建筑進(jìn)行分批改造，未來這里將大變樣?！蔽挥趶V州白云區(qū)松溪片區(qū)，工作人員向參會觀摩的各位代表詳細(xì)介紹。

松溪片區(qū)城中村改造，是廣州首個采用“依法征收、凈地出讓”新模式的項目。記者現(xiàn)場了解到，松溪片區(qū)改造范圍包含三條城中村，項目按照“安置先行、公配優(yōu)先”原則，滿足每戶一套安置房的需求。同時，華為廣州研發(fā)中心入駐后，將推動培育數(shù)字產(chǎn)業(yè)集群，打造廣州產(chǎn)城融合示范區(qū)。

新一輪城中村改造，廣州如何推進(jìn)?會上，廣州市副市長胡浩介紹，目前，廣州綜合運用拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合3種方式，因地制宜推動新中軸線（海珠）、廣州火車站、環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)等多個重點片區(qū)城中村開工改造。廣州聚焦城中村改造年度投資1000億元以上目標(biāo)，目前已推進(jìn)超120個項目(包含新舊模式項目)開工建設(shè)，其中59個新模式項目列入國家城中村改造計劃。

胡浩表示，廣州城中村改造的另一亮點是注重產(chǎn)城融合：“留”住產(chǎn)業(yè)根基，引導(dǎo)一批有成長性的傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)原地保育;“轉(zhuǎn)”化低效用地項目，堅持“騰籠換鳥”，比如，康鷺片區(qū)在全國首創(chuàng)城中村改造復(fù)建物業(yè)中設(shè)置綜合產(chǎn)業(yè)用地；“引”育優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目，助力推動城中村產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

2024年12月31日，康鷺片區(qū)第一期改造地塊全面清租移交現(xiàn)場會舉行。南方+記者 蘇韻樺 攝

佛山的城市更新起步較早，從以“三舊”改造為主的“小更新”，逐步升級到關(guān)注“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”的“大更新”。

會上，佛山市副市長喬羽介紹，佛山出臺城中村改造、歷史文化資源保護(hù)與活化等一系列更新政策措施，優(yōu)化項目審批流程，加大中央預(yù)算內(nèi)投資、超長期國債等政策性資金的申報力度，10個拆除新建類城中村改造項目獲245.51億元專項借款授信支持。其中，南海黃岐東秀改造項目成為全省首個以新模式開展城中村改造并完成用地出讓的項目。

“從傳統(tǒng)的短期項目開發(fā)向長期可持續(xù)運營模式轉(zhuǎn)變，是佛山城市更新的一大亮點。”喬羽說，佛山正探索“政府搭臺、文化賦能、市場運作”的新模式，引入社會資本與專業(yè)運營團(tuán)隊參與，任圍、羅行圩等老舊街區(qū)得到活化，美陶灣、德鴻文匯園等老舊廠房改造升級，閑置資源得到有效盤活。

東莞則強調(diào)在城市體檢的基礎(chǔ)上進(jìn)行更新。自2020年起，東莞已連續(xù)五年開展城市體檢，基本建立“發(fā)現(xiàn)問題—整改問題—鞏固提升”的體檢機(jī)制，并依據(jù)體檢結(jié)果編制城市更新規(guī)劃，推動城市更新。

東莞市副市長葉葆華介紹，這一模式下，東莞持續(xù)推進(jìn)地下管網(wǎng)更新改造，去年新建、改造市政公共供水管網(wǎng)超1000公里，更新改造燃?xì)夤艿莱?0公里;老舊片區(qū)改造則強調(diào)文化傳承，“東莞記憶”、石龍中山路歷史文化街區(qū)等項目得到活化利用，“東莞記憶”首開區(qū)一期項目更是成為城市文化新地標(biāo)。

全省部署

將城中村改造融入城市更新整體工作

改革開放以來，我國經(jīng)歷了歷史規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。截至2024年底，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)67.00%，進(jìn)入以縣城為重要載體的新型城鎮(zhèn)化階段。當(dāng)前，我國城市發(fā)展進(jìn)入城市更新的重要時期，正在加快轉(zhuǎn)向存量改造與增量調(diào)整并重的發(fā)展階段。

廣東省政府工作報告明確提出，加力實施城中村和危舊房改造，大力實施城市更新，新開工改造一批老舊小區(qū)。

據(jù)悉，“十四五”期間，我省已開工改造9211個老舊小區(qū)，惠及208萬戶居民，全省“十四五”目標(biāo)任務(wù)提前一年超額完成;2024年，我省推進(jìn)城市更新項目4922個，完成投資額3462.65億元。

當(dāng)前，我省城市更新工作仍存在一些堵點問題：各地對城市更新內(nèi)涵和認(rèn)識尚不完全統(tǒng)一，現(xiàn)行制度規(guī)范尚不夠完善，可持續(xù)發(fā)展模式尚未形成。

2024年12月27日， 廣州市新中軸海珠片區(qū)東風(fēng)村改造項目正式開工建設(shè)。南方+記者 蘇韻樺 攝

記者從會上獲悉，2025年，國家將設(shè)立中央預(yù)算內(nèi)投資城市更新專項補助資金，大力支持各地城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城中村改造等城市更新項目。我省作為地方政府專項債券“自審自發(fā)”試點省份，明確規(guī)定地方政府專項債券可用作上述相關(guān)項目的資本金。據(jù)初步摸查，2025年，預(yù)計全年我省將實施城市更新項目3000個以上，投資額超過4000億元。

其中，計劃改造老舊小區(qū)1289個，惠及居民20萬戶，投資額超40億元;計劃啟動城中村改造新模式項目不少于150個，投資額力爭超過1200億元;計劃推進(jìn)歷史文化保護(hù)傳承項目141個，投資額87.35億元。

對于備受關(guān)注的城中村改造，會上也做出了方向性指引——將城中村改造融入城市更新的整體工作中大力推動，同時明確了具體原則——按照因地制宜、分類施策的原則，科學(xué)確定拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三種改造類型，分類明確認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和處置政策，做好產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和疏解轉(zhuǎn)移，防范風(fēng)險隱患。

省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，接下來將編制專項規(guī)劃，大力推進(jìn)全省城市更新的重點任務(wù)落實落地：一要扎實開展城市體檢工作，找準(zhǔn)城市更新著力點;二要加緊謀劃儲備城市更新項目，聚焦城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城中村改造等重點任務(wù)，積極申報中央有關(guān)資金支持，充分把握國家及省財政和金融新政策釋放期；三要科學(xué)制定實施城市更新專項規(guī)劃;四要創(chuàng)新城市設(shè)計實施管理制度，打通從城市設(shè)計到建筑設(shè)計再到工程設(shè)計的管理鏈條。

政策支撐

部門協(xié)同發(fā)力助推城市更新

城市更新是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要強有力的組織保障和完善的政策支撐。會上，省發(fā)改委、省財政廳、省自然資源廳以及廣東金融監(jiān)管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹了最新配套政策。

“我們積極爭取中央資金支持，2025年國家層面將加大中央預(yù)算內(nèi)投資對城市更新領(lǐng)域的支持，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)（城市危舊房）改造、城中村改造等納入支持范圍?！笔“l(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，還要精準(zhǔn)謀劃實施項目，創(chuàng)新多元化投入機(jī)制。

近3年來，我省城市更新領(lǐng)域共獲得中央預(yù)算內(nèi)投資、增發(fā)國債、超長期特別國債等中央資金275億元，有力保障了我省城市更新項目穩(wěn)步推進(jìn)。

2024年9月10日，廣州市海珠區(qū)“百千萬工程”瀝滘城中村改造一期首批復(fù)建安置房交樓儀式(西海茗苑)舉辦，首批復(fù)建房正式交給村民。南方+記者 蘇韻樺 攝

如何切實發(fā)揮財政職能作用，更好支持城市更新工作?省財政廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，財政部明確2025年、2026年將繼續(xù)實施“城市更新行動”，全國范圍內(nèi)選拔2批城市并給予財政支持。2024年，東莞入選獲中央財政支持實施城市更新行動的15個首批城市之一，獲得中央財政補助資金總額8億元。希望有意向的地市提前謀劃，認(rèn)真做好項目儲備和申報工作，積極獲取中央資金支持。

會上獲悉，“十四五”期間，省財政累計投入財政資金315.98億元，指導(dǎo)各地簽約專項借款5243.82億元，助力各地開展城中村改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、海綿城市建設(shè)等相關(guān)工作。

省財政廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，接下來，廣東將聚焦財政示范引領(lǐng)，構(gòu)建多元化投融資機(jī)制，充分利用專項債券擴(kuò)圍政策，加大對城市更新項目的資金支持力度;建立政府主導(dǎo)、市場參與的投融資模式，通過發(fā)行REITs等方式引導(dǎo)社會資本參與。

做好城市更新工作，離不開自然資源要素保障。省自然資源廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，今年將進(jìn)一步強化國土空間規(guī)劃引領(lǐng)和土地政策支持。組織開展低效用地再開發(fā)試點，爭取將低效用地再開發(fā)試點從珠三角9市擴(kuò)展到全省21個地級以上市。

2023年9月，自然資源部正式將珠三角9市納入試點，超過全國試點城市總數(shù)的1/5.省自然資源廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，組織珠三角9市以城中村改造為重點，推進(jìn)城中村等低效用地再開發(fā)。截至2025年2月，9個試點城市已實施改造825宗、10.2萬畝，投入改造資金3110億元，其中屬于城中村改造項目110個、8.12萬畝。

有力有序有效實施城市更新，需要構(gòu)建好政府、市場和住戶之間資金共擔(dān)機(jī)制，建立各方主體合理共擔(dān)的資金模式。

會上，廣東金融監(jiān)管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廣東正在抓緊制定配套貸款管理辦法，在貸款品種、期限、利率、審批管理以及資金發(fā)放等方面明確相關(guān)條件標(biāo)準(zhǔn)。接下來，廣東將提高金融供給多樣性、增強金融服務(wù)高效性以及提升金融支持層次性。