當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不斷出臺(tái)，很多家庭選擇將房屋登記在未成年家庭成員名下，而父母處置登記在未成年人名下的房產(chǎn)，需遵循一定的原則，否則其處置行為將被認(rèn)定為無效。近日，大亞灣法院審理了一起此類房地產(chǎn)買賣合同糾紛案件。

父母出售未成年子女房產(chǎn) 合同到期未履約

日前，廖某把葉某一家三口起訴至大亞灣法院。廖某稱，2020年，他與葉某、葉某妻子、葉某兒子葉小某三人簽訂一份《房地產(chǎn)買賣合同》，約定購(gòu)買被告葉小某名下位于大亞灣西區(qū)的一處房屋。因被告未按合同約定辦理資金監(jiān)管手續(xù)和產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，經(jīng)原告多次催告后仍未履行，遂將三被告一起訴至法院。

由于葉某兒子年僅16歲，系未成年人，房產(chǎn)買賣合同由監(jiān)護(hù)人代簽，被告葉某在合同尾部“賣方”一欄簽名并注明代簽。合同簽訂當(dāng)日，原告廖某委托案外人通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式向被告葉某支付購(gòu)房定金10萬元整，并積極聯(lián)系銀行機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)部門辦理相關(guān)手續(xù)，但被告未按合同約定與其共同到銀行機(jī)構(gòu)辦理資金監(jiān)管手續(xù)以及產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。被告葉某妻子稱賣了房子后用于購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品。后被告葉小某表示不同意該行為。

損害未成年人利益 雙方均有過錯(cuò)合同無效

《中華人民共和國(guó)民法典》第三十五條第一款規(guī)定“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)按照最有利于被監(jiān)護(hù)人的原則履行監(jiān)護(hù)職責(zé)。監(jiān)護(hù)人除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)”。經(jīng)法院查明，被告葉小某為未成年人，其父母作為監(jiān)護(hù)人出售了其名下的房產(chǎn)后，所得售房款用于購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品。按照日常生活經(jīng)驗(yàn)，投資理財(cái)產(chǎn)品具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，這明顯并不是最有利于保障葉小某財(cái)產(chǎn)權(quán)益的方式，該行為并未保證未成年人的財(cái)產(chǎn)利益得到應(yīng)有的保障，且原告也無舉證證明自己已盡到相應(yīng)的注意義務(wù)。因此，法院認(rèn)定涉案的房地產(chǎn)買賣合同依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。原告與被告葉某簽訂涉案合同時(shí)，均明知被告葉小某未滿十八周歲，原告與被告葉某過錯(cuò)相當(dāng)，葉某應(yīng)將定金10萬元返還原告廖某。

該案承辦法官提醒，父母處分未成年人財(cái)產(chǎn)時(shí)，只有該處分行為損害未成年人權(quán)益時(shí)，才會(huì)被認(rèn)定對(duì)未成年人不產(chǎn)生效力，并且也只有與相對(duì)人的合同違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，才會(huì)被認(rèn)定無效。法院在處理父母處分未成年子女財(cái)產(chǎn)的案件時(shí)，既要充分考慮未成年人權(quán)益得到最優(yōu)保障，還要防止未成年人父母在交易過程中基于其他因素惡意反悔，事后濫用處分未成年人財(cái)產(chǎn)無效的法律規(guī)定，違背誠(chéng)實(shí)信用原則，損害相對(duì)方合法權(quán)益的情況。