來源： 劉曉博說樓市

今天一大早，澎湃新聞報道了這樣一條消息：在西安，二手房參考價不再是硬標準。

這是媒體報道證實的，二手房成交參考價松動第一城！

“二手房成交參考價”，被認為是上一輪調(diào)控中最具殺傷力的發(fā)明，堪稱調(diào)控核彈，跟三道紅線的力量相當。前者針對市場，后者是針對房企。

據(jù)澎湃新聞報道：

1、在西安，中介機構(gòu)的平臺已不用顯示此前官方公布的二手房成交參考價格。貝殼找房經(jīng)紀人表示，目前政府公布的二手房成交參考價格已經(jīng)不再顯示，外網(wǎng)上看到的價格就是業(yè)主在售的真實價格。

2、西安當?shù)刂薪楸硎?，目前大部分銀行已不再將二手房指導價作為硬標準，銀行會根據(jù)真實的成交價和評估價來批貸款，哪個低就按哪個做貸款總額審批。

3、截至發(fā)稿，西安市住建局未予回應。西安市房產(chǎn)交易管理中心相關工作人員表示，成交參考價格可作參考，并非強制性。

由政府公布“二手房成交參考價”，并要求中介在網(wǎng)站、門店展示二手房價格的時候，不能展示真實的市場價、或者賣方叫價，只能展示官方的參考價；與此同時，在發(fā)放二手房貸款的時候，要求銀行必須按照官方公布的參考價執(zhí)行（相當于提高二手房首付比例）。這種調(diào)控辦法，是深圳率先推出的，時間是2021年2月8日。

去年2月8日，《深圳市住房和建設局關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》發(fā)布，涵蓋了深圳3595個小區(qū)。這個參考價，跟市場當時真實的價格，差距甚大。尤其是在深圳樓市比較熱的西部，部分樓盤的參考價甚至只有市場價的50%到60%。

這個制度建立之后，一夜之間深圳人再也看不到二手房的真實價格了，各網(wǎng)站、門店展示的都是官方成交參考價。

銀行業(yè)在發(fā)放貸款的時候，也按照這個價格執(zhí)行。一套真實成交價1500萬的房子，官方參考價可能只有1000萬。那么銀行按照最高7成放貸，只能貸700萬，賣方則需要支付800萬的首付。一下子把首付從3成，提高到了5.3成。

如果你買的是二套房，首付比例還要高很多，可能超過8.5成！

二手房成交參考價的公布，把深圳火熱的樓市一下子冰鎮(zhèn)住了。

隨后，上海、西安、成都、寧波、紹興、無錫、衢州等10多個城市跟進，也都建立了自己的二手房成交參考價。全國掀起了一波“二手房調(diào)控學深圳”的熱潮。

但其他城市跟深圳的最大不同是，深圳下手更狠，一次性公布了3595個小區(qū)的成交參考價，基本上沒有漏網(wǎng)之魚。

其他城市在發(fā)布二手房成交參考價的時候，采取了分批公布、以觀后效的方式。先把過熱的、價格過高的小區(qū)管起來，然后再說。

西安在去年7月和10月，先后公布了兩批小區(qū)的參考價，第一次涉及102個小區(qū)，第二次涉及103個小區(qū)。

然后，就沒有然后了。

因為10月以后，樓市已經(jīng)透心涼了，連央行都開始轉(zhuǎn)向，發(fā)聲要“維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權益”了。

官方公布“二手房成交參考價”，并不允許公開展示真實價格，要求銀行嚴格按照參考價來發(fā)放貸款，這在人類房地產(chǎn)調(diào)控史上，是史無前例的。

這個政策，主要是給市場降溫。

另外，我們還有一個重要發(fā)明，就是“貨幣棚改+房票”，這主要是用來托樓市的，去庫存的，也是史無前例的。其方式是：政府征收質(zhì)量差、有安全隱患的小區(qū)，給住戶發(fā)放一張帶面值的、本地使用的住房兌換券，限制在一定期限、一定范圍內(nèi)使用。這相當于減少了房子的數(shù)量，增加了市場需求，2016年到2017年那一波三四線城市的房價大漲，就是“貨幣棚改+房票”創(chuàng)造的奇跡。

如今，“貨幣棚改+房票”已經(jīng)在20多個城市重出江湖。如果量足夠大，是足以讓樓市回暖的。

既然季節(jié)變了，調(diào)控的方向變了，那么遏制樓市、讓樓市迅速入冬的“二手房成交參考價”自然也到了松動的時候。

我相信，在西安之前或許有城市放松了這個制度，但人家只做不說，再加上城市級別不夠，所以沒有被媒體發(fā)現(xiàn)。

西安是副省級城市、省會城市，還是國家中心城市，所以被率先報道出來。

二手房成交參考價的殺傷力主要在兩點：第一，用它覆蓋、遮蔽真實房價，讓買賣雙方很難達成價格共識；第二，用它做貸款依據(jù)，相當于提高二手房首付比例。

所以，不需要取消二手房成交參考價，只需要放松上述兩點，就足以讓這個制度的殺傷力自然消退了。

從媒體報道看，西安就是這樣做的。

這對于西安二手房市場，是利好。

之前被“封印”的200多個小區(qū)，是西安市場的領頭羊、風向標。當他們無法活躍交易，創(chuàng)造價格新高的時候，西安二手房市場自然也就沉寂了。

現(xiàn)在，200多只領頭羊出籠了，市場活躍可期。

事實上，在樓市調(diào)控政策不斷松動的大背景下，西安樓市在上半年回暖跡象比較顯著，上半年一共誕生了3個“萬人搖”樓盤。（下圖）

此外，市民看房的熱情明顯回暖，6月份共超過2.27萬個家庭登記核驗通過。

西安也是上半年新房供應量不降反升的少數(shù)城市之一，所以西安商品住宅去化周期在今年同比增加了75%，達到16.4個月，雖然不算嚴重，但壓力是顯而易見的。

在這種情況下，讓二手房市場活躍起來，讓想換新房的人可以賣出房子，來承接新盤，就成為當務之急。

那么，西安不動產(chǎn)的投資價值如何？目前的購房政策在全國競爭力如何？

下面是截至2022年3月末，主要城市資金總量情況。這是判斷一個城市投資價值的最重要依據(jù)。

可以看到，西安的資金總量為2.89萬億人民幣，6月末的本外幣存款余額應該已經(jīng)超過3萬億。

我根據(jù)資金總量，把杭州、成都、重慶、南京、蘇州、天津、武漢定義為強二線城市。

西安、寧波、鄭州、長沙是最接近強二線的4個城市，或者說是普通二線里的四巨頭。

上圖是2021年常住人口增長20強，西安2021年常住人口增長了21萬人，位居全國第四。

所以無論是從資金還是人氣角度，西安都還不錯?？梢赃M入中國城市不動產(chǎn)價值TOP20城市。

西安是高校、科研院所云集的城市，科技創(chuàng)新是未來城市的發(fā)展主動力，在這方面西安優(yōu)于鄭州。

最近兩年來，西安提出了“秦創(chuàng)原”的概念，大致可以理解為“科學城”的概念，也就是西安的創(chuàng)新平臺。

從上圖可以看出，西安的科技創(chuàng)新因素主要集中在傳統(tǒng)中心城區(qū)的西南和西部。

西安目前房價最高，引領不動產(chǎn)價值的區(qū)域，也在南部和西部。這跟西安城市發(fā)展主方向，向北和向東，形成了背離。

這有點類似深圳。深圳未來更大的腹地在東部、在北部。但價值核心在西部和南部。

西安的這種背離，也會持續(xù)很多年，甚至永遠背離。

上圖是我給西安最有價值區(qū)域畫的兩個橢圓。左側(cè)的是灃東新城，下面的是高新區(qū)、城南、曲江等板塊。

熟悉西安的朋友，也可以在留言區(qū)發(fā)表自己對西安樓市的看法。

目前西安的樓市限購政策，在強二線和普通二線四巨頭里競爭力不強。最能吸引全國熱錢的，恐怕還是南京、武漢、蘇州、重慶等限購門檻極低，或者沒有限購（重慶）的這四個城市。

我相信，西安年內(nèi)還會繼續(xù)松綁樓市，進一步降低限購門檻。