土地整理業(yè)務(wù)也叫土地一級(jí)開發(fā)，是土地由生地變?yōu)槭斓氐倪^程，即將生地通過“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等整理過程達(dá)到區(qū)域土地利用總體規(guī)劃、土地開發(fā)計(jì)劃的標(biāo)準(zhǔn)，并成為可供出售的建設(shè)用地。簡(jiǎn)單來說，即讓生地可以滿足出讓以獲得土地收益的條件，讓房地產(chǎn)商可以買地。

土地整理業(yè)務(wù)模式主要有土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)整理、國(guó)資公司整理兩種模式。

1、土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)整理模式

國(guó)土局一般有個(gè)下設(shè)機(jī)構(gòu)為土地儲(chǔ)備中心，負(fù)責(zé)土地的收儲(chǔ)和整理職能。生地、征遷后的土地有土儲(chǔ)中心統(tǒng)一收儲(chǔ)，整理完成后，可將該批土地向國(guó)土局土地管理中心辦理儲(chǔ)備土地權(quán)證，在儲(chǔ)備土地出讓后，交回原儲(chǔ)備土地權(quán)證，由受讓方辦理土地使用權(quán)，權(quán)利人為受讓方。

該模式完全由政府部門控制土地的整理和出讓收益，土地的成本收入均有地方財(cái)政口徑支出、收回。

2、國(guó)資公司整理模式

 由于土地整理涉及成本費(fèi)用較大，地方財(cái)力比較弱的區(qū)縣財(cái)政局一時(shí)難以支付出大筆資金。于是，便將土地整理業(yè)務(wù)撥給地方國(guó)資平臺(tái)公司來運(yùn)作。

政府與地方國(guó)資平臺(tái)公司簽訂委托整理合同，賦予公司某區(qū)域的土地一級(jí)開發(fā)資質(zhì)，負(fù)責(zé)土地的收購(gòu)、儲(chǔ)備、前期開發(fā)等業(yè)務(wù)。政府出具相關(guān)的批文將生地出讓或劃撥給國(guó)資平臺(tái)公司，該公司通過多渠道的融資途徑（如發(fā)行企業(yè)債、公司債、銀行貸款、信托貸款）籌集到資金，用于土地平整和征遷工作。待整理完后，有兩種途徑：一種為與房地產(chǎn)商等企業(yè)簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，獲得土地整理收入，其中的20%或更高比例支付給財(cái)政部門作為管理費(fèi)用；另一種為平臺(tái)公司與政府簽訂回購(gòu)協(xié)議，由政府利用財(cái)政資金購(gòu)買平臺(tái)公司整理完的土地。政府回購(gòu)?fù)恋睾螅鲎尳o房地產(chǎn)商等企業(yè)獲得財(cái)政收入。

平臺(tái)公司按照市場(chǎng)化運(yùn)作模式，充分運(yùn)用公司融資的特性，收入分別進(jìn)入國(guó)資平臺(tái)公司和財(cái)政部門。

根據(jù)以上土地整理業(yè)務(wù)模式，分為不同的流程，如下：

土地征收涉及的費(fèi)用有國(guó)土收費(fèi)（開墾費(fèi)、征地管理費(fèi)、地測(cè)費(fèi)、新增建設(shè)有償費(fèi)）、征地成本（土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置費(fèi)）等。

拆遷安置涉及的費(fèi)用主要有房屋毀損賠償費(fèi)、青苗費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)等。

對(duì)于土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)整理模式，資金的進(jìn)出均是財(cái)政部門管理，不做討論。

針對(duì)國(guó)資平臺(tái)公司整理模式，會(huì)計(jì)處理如下：

1、公司取得土地資產(chǎn)

（1）政府劃撥土地給平臺(tái)公司

借：存貨-土地

貸：實(shí)收資本

資本公積-資本溢價(jià)

（2）政府出讓土地給平臺(tái)公司

借：存貨-受讓土地

貸：銀行存款/應(yīng)付賬款

2、公司整理土地

征收成本、拆遷安置成本等計(jì)入土地整理成本。

借：存貨-土地-征收費(fèi)/拆遷安置費(fèi)

 貸：銀行存款/應(yīng)付賬款

3、公司轉(zhuǎn)讓土地資產(chǎn)

（1）政府回購(gòu)?fù)恋卮_認(rèn)收入

借：銀行存款/應(yīng)收賬款-財(cái)政

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-出售土地

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

貸：出資土地

（2）出讓給房地產(chǎn)商等企業(yè)確認(rèn)收入

借：銀行存款/應(yīng)收賬款-土地整理

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-出售土地

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

 貸：存貨-受讓土地

實(shí)踐中，有國(guó)資平臺(tái)公司的會(huì)計(jì)處理方式為：借計(jì)“應(yīng)收賬款-土地整理”，貸計(jì)“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-出售土地”；同時(shí)，借計(jì)“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”。但是，該處理方式，明顯有問題，結(jié)轉(zhuǎn)存貨才能進(jìn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。于是，進(jìn)行土地整理業(yè)務(wù)收入的穿行測(cè)試，成本與收入的現(xiàn)金流出、流入未過企業(yè)賬面，不能確認(rèn)收入，最終與管理層溝通，該業(yè)務(wù)是虛構(gòu)的。

土地整理亦稱“土地整治、土地調(diào)整或土地重劃”，是實(shí)施土地利用規(guī)劃的重要手段，指將零碎高低不平和不規(guī)整的土地或被破壞的土地加以整理，使人類在土地利用中不斷建設(shè)土地和重新配置土地的過程。

簡(jiǎn)單點(diǎn)說人話就是：將土地重新規(guī)劃利用、調(diào)整用途，使土地利用效率、效益更高，更符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃的各項(xiàng)目標(biāo)所需。其主要類型及分類如下：

土地整理的一般流程是：基礎(chǔ)調(diào)查和資料收集→系統(tǒng)分析→編制土地整理規(guī)劃→論證規(guī)劃方案→籌集整理資金→實(shí)施整理規(guī)劃方案。

此過程在城市更新中對(duì)應(yīng)的流程是：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)摸查→數(shù)據(jù)公示、核查→片策方案及實(shí)施方案編制→三評(píng)、控規(guī)調(diào)整方案審議→項(xiàng)目掛網(wǎng)競(jìng)拍（合作企業(yè)）→改造實(shí)施方案編制及批復(fù)生效實(shí)施。

城市更新中以舊村改造為例，土地整理涉及的主要工作有：集體用地與國(guó)有用地間的置換、土地儲(chǔ)備/供應(yīng)方式的確定、零散（邊角）用地的歸宗整理、各項(xiàng)用地手續(xù)的辦理及完善、土地規(guī)劃及調(diào)整利用等。

從業(yè)務(wù)思維總結(jié)就是：結(jié)合標(biāo)圖建庫、三區(qū)四線、城規(guī)、土規(guī)、控規(guī)對(duì)土地類型、性質(zhì)、用途進(jìn)行調(diào)整方案編制、報(bào)審，結(jié)合用地規(guī)劃和現(xiàn)狀的差異，根據(jù)已批的用地、控規(guī)方案進(jìn)行多方協(xié)商、實(shí)施業(yè)務(wù)辦理，使改造方案順利實(shí)施，完成一級(jí)土地開發(fā)工作。

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，進(jìn)行土地整理的目的是為了土地開發(fā)，土地開發(fā)過程分為一級(jí)土地（生地）開發(fā)和二級(jí)土地（熟地）開發(fā)；一級(jí)土地開發(fā)可簡(jiǎn)單理解為把現(xiàn)狀各種形態(tài)、權(quán)屬、性質(zhì)的土地通過土地整理達(dá)到3/5/7通一平，使得政府能將土地供應(yīng)給用地單位的階段；二級(jí)土地開發(fā)可簡(jiǎn)單理解為報(bào)建、施工階段。

一級(jí)土地開發(fā)過程中最經(jīng)常且頭痛遇到的事之一就是“農(nóng)轉(zhuǎn)用”（注釋1），涉及非建設(shè)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的項(xiàng)目都需要走農(nóng)轉(zhuǎn)用流程，包括未利用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地；兩者流程幾乎一樣，但農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批所涉及的部門更多、審批標(biāo)準(zhǔn)也更為嚴(yán)格。這是因?yàn)椋?strong style="margin: 0px; padding: 0px; outline: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important;">保障18億畝耕地紅線是我國(guó)的基本國(guó)策，故任何土地開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中都需要保障耕地總量不減少，為此在土地整理過程中最重要的一點(diǎn)就是謹(jǐn)記：增減掛鉤（注釋2）、占補(bǔ)平衡（注釋3）。

根據(jù)前面的介紹，假設(shè)某舊村項(xiàng)目涉及轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的非建設(shè)用地面積為5ha（公頃），那么就需要提供5ha的建設(shè)用地指標(biāo)。這些指標(biāo)的來源有兩方面：

一、項(xiàng)目范圍內(nèi)的拆舊指標(biāo)（土地置換）。即假設(shè)項(xiàng)目范圍內(nèi)將占地建設(shè)用地的舊建筑拆除后原址復(fù)耕為耕地，則整理出的拆舊指標(biāo)就能用做項(xiàng)目范圍內(nèi)其他非建設(shè)用地的農(nóng)轉(zhuǎn)用指標(biāo)。

二、政府解決的增量指標(biāo)。政府建設(shè)用地指標(biāo)來源主要有三方面：

1、上級(jí)人民政府供應(yīng)；

2、政府間拆舊復(fù)耕指標(biāo)流轉(zhuǎn)；

3、違建拆除或閑置建設(shè)用地收回等存量建設(shè)用地指標(biāo)整合。

注釋：

1、農(nóng)轉(zhuǎn)用：按照土地利用總體規(guī)劃和國(guó)家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限獲得批準(zhǔn)后，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的行為。

2、增減掛鉤：依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬整理復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項(xiàng)目區(qū)（簡(jiǎn)稱項(xiàng)目區(qū)），通過建新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施，在保證項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡的基礎(chǔ)上，最終實(shí)現(xiàn)增加耕地有效面積，提高耕地質(zhì)量，節(jié)約集約利用建設(shè)用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標(biāo)。

3、占補(bǔ)平衡：基于《土地管理法》第四章耕地保護(hù)中的“國(guó)家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀粵]有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，?？钣糜陂_墾新的耕地?！?/span>

一級(jí)是和二級(jí)相對(duì)的，自從土地禁止了協(xié)議轉(zhuǎn)讓之后，所有土地出讓都要走招拍掛流程。招拍掛之前所有事情就叫一級(jí)，包括土地拆遷、農(nóng)用地征收、修路造橋管網(wǎng)鋪設(shè)的三通一平、建設(shè)用地指標(biāo)的覆蓋等；招拍掛之后的所有事情都叫二級(jí)，就是房地產(chǎn)開發(fā)，包括設(shè)計(jì)、報(bào)建、施工、交房等。

簡(jiǎn)而言之，一級(jí)土地整理，就是把一塊毛地，做到可以開工建設(shè)的地步，只待政府辦一套招拍掛手續(xù)就能土地出讓了。

不客氣的講，對(duì)政府而言，一級(jí)土地整理是一件非常暴利的事，一塊土地成本往往只有幾十萬一畝，但是對(duì)外招拍掛之后可以賣幾百萬一畝，土地的一二級(jí)之間的差價(jià)很大，利潤(rùn)非常驚人。所以，但凡地方政府還有點(diǎn)錢的地方，比如長(zhǎng)三角這種，一級(jí)土地整理一般都是壟斷在政府手中，政府來當(dāng)城市經(jīng)營(yíng)商。有人會(huì)提出來珠三角的土地整理政府基本上管不著，那是因?yàn)榇迳绲牧α刻珡?qiáng)了，政府搞不過，土地的一二級(jí)的溢價(jià)都還給村里了，政府賺一點(diǎn)出讓金的計(jì)提。當(dāng)然，也有不少地方政府財(cái)政很緊張，沒有錢卻想辦大事做城建，所以土地的一級(jí)整理也都交給了社會(huì)投資人，政府不賺錢就賺一個(gè)政績(jī)。

熱衷一級(jí)土地整理的有兩類企業(yè)，一類是開發(fā)商，另一類是施工企業(yè)。前者打著土地的主意，后者打著工程的主意。

1、開發(fā)商做一級(jí)整理

開發(fā)商做一級(jí)整理，主要看中的是能不能在一級(jí)整理完畢后，能順帶著把二級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)也做了，就是所謂的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)。既吃到了土地上的利潤(rùn)，還能吃到房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)，一地兩吃，舒坦。

2、施工企業(yè)做一級(jí)整理

施工企業(yè)做一級(jí)整理，說實(shí)話，要求很簡(jiǎn)單，土地要達(dá)到三通一平前要做很多工程，比如修路，比如修管廊，大些的區(qū)域還要修一些水廠、電廠、污水處理廠這種，工程涉及的活好多好多，做一級(jí)整理的投資人就意味著范圍內(nèi)的工程不用費(fèi)心去投標(biāo)了，都是自己的，舒坦。

3、開發(fā)商做一級(jí)整理和施工企業(yè)做一級(jí)整理還有些不同的地方，開發(fā)商關(guān)心的是開發(fā)的房子能不能賣得掉，施工企業(yè)關(guān)心的卻是工程量大不大、能不能養(yǎng)人，所以兩者也很難完全匹配在一塊，也碰到過不少施工企業(yè)整理出來的地都在山里面然后很難受，地也賣不掉，工程款也拿不回來。

這里不討論施工單位做一級(jí)開發(fā)了，一般央企的單位資金成本低，做一級(jí)整理的投資人只是副業(yè)，只要拿到工程，工程上賺錢就行了。

一級(jí)土地整理最大的問題就是資金和時(shí)間的不可控，資金的不可控指的是結(jié)算的資金需求經(jīng)常會(huì)比預(yù)算高出不少，時(shí)間的不可控指的是征遷時(shí)間的不可控以及掛牌時(shí)間的不可控，兩個(gè)不可控導(dǎo)致了資金是長(zhǎng)期處于超預(yù)算的凈投入狀態(tài)。如果要現(xiàn)金流回正，只能等到土地掛牌甚至房地產(chǎn)開發(fā)銷售之后，資金沉淀期會(huì)比較長(zhǎng)，而房地產(chǎn)企業(yè)一般負(fù)債都比較高，融資成本也比較高，扛起來會(huì)比較辛苦。

所以開發(fā)商做一級(jí)土地整理，在利潤(rùn)測(cè)算之外，還要重視現(xiàn)金流管理，一個(gè)項(xiàng)目如果賬面利潤(rùn)很高，但是無法變現(xiàn)，那就不是好項(xiàng)目。而一級(jí)土地整理對(duì)開發(fā)商考驗(yàn)最大的就是資金鏈，所以要做一級(jí)整理，必須要有一整套資金計(jì)劃，盡量減少自有資金的支出，盡量使用便宜的長(zhǎng)期貸款，如棚改貸款等。測(cè)算上，也不要只算靜態(tài)的利潤(rùn)，也要考慮自有資金的內(nèi)部收益率情況來綜合評(píng)估。

    此外，一二級(jí)能否聯(lián)動(dòng)是開發(fā)商的第一考慮，如何實(shí)現(xiàn)二級(jí)的鎖定也是關(guān)鍵，很多地方一二級(jí)沒法鎖定，只給一級(jí)15%的利潤(rùn)回報(bào)，這就意義不大了。

  土地拆平了或者建設(shè)用地指標(biāo)到位了就可以走流程準(zhǔn)備招拍掛出讓了，辦這個(gè)手續(xù)也很麻煩。這個(gè)我就簡(jiǎn)單講講吧，不是我的強(qiáng)項(xiàng)，因?yàn)槊總€(gè)城市都不一樣，就說幾個(gè)共性的手續(xù)。

1、規(guī)劃條件：市規(guī)劃局正式下發(fā)。一般由國(guó)土局發(fā)函申請(qǐng)，根據(jù)開發(fā)商提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，規(guī)劃局復(fù)函，國(guó)土局作為定界，評(píng)估的依據(jù)，是最前提條件之一。

2、土地征收、收儲(chǔ)：市國(guó)土局負(fù)責(zé)。集體地為征收，國(guó)有地為收儲(chǔ)。集體土地（沒有土地證），以簽訂征收協(xié)議為工作結(jié)果。國(guó)有土地簽訂協(xié)議，以收繳土地證為工作結(jié)果。

3、定界確權(quán)及申請(qǐng)宗地號(hào)

定界：市國(guó)土局委托專業(yè)測(cè)繪院測(cè)繪，出宗地的坐標(biāo)圖、地形圖，用坐標(biāo)明確土地具體位置，實(shí)測(cè)面積。確權(quán)：本宗地與周邊土地是否地界清楚，產(chǎn)權(quán)清楚。

4、宗地成本構(gòu)成審計(jì)：成本初審、復(fù)審，出具評(píng)估報(bào)告等。

5、地價(jià)評(píng)估：選取評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估委托發(fā)放、評(píng)估公司評(píng)估、評(píng)估結(jié)果正式反饋給儲(chǔ)備（國(guó)土）、報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審核并通過。

6、供地方案審批：這個(gè)各地完全不一樣，一般國(guó)土局會(huì)有地價(jià)會(huì)、供地會(huì)這種來審核，然后卷宗材料在市區(qū)國(guó)土局、儲(chǔ)備中心、交易中心等機(jī)構(gòu)流轉(zhuǎn)，出讓方案要報(bào)市政府、土委會(huì)等機(jī)構(gòu)審議。