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萬億級投資機(jī)遇！九大維度研析深圳更新整備十四五規(guī)劃

發(fā)布時(shí)間：2022-08-02 13:11| 來源：網(wǎng)站小編收藏 277

經(jīng)過較長期的審慎研究、編制和論證，在社會(huì)各方翹首期盼中，深圳市規(guī)劃和自然資源局深圳市發(fā)展和改革委員會(huì)終于在2022年7月29日發(fā)布了《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》（以下簡稱“十四五”規(guī)劃）”。

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“十四五”規(guī)劃首次將城市更新和土地整備兩大存量市場盤活路徑整合編制“十四五”規(guī)劃，這也體現(xiàn)了更新和整備互補(bǔ)性極強(qiáng)的特性。另外，“十四五”規(guī)劃包括六大章節(jié)，分別為總則、規(guī)劃目標(biāo)、規(guī)劃策略、公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃指引、規(guī)劃結(jié)構(gòu)與分區(qū)指引、實(shí)施保障機(jī)制，是指導(dǎo)各區(qū)更新整備五年規(guī)劃編制及年度計(jì)劃制定的重要依據(jù)，必將對“十四五”期間更新和整備市場的高效運(yùn)行起到強(qiáng)有力的保障。

六大章節(jié)所涉及的九大核心內(nèi)容主要包括確定四大規(guī)劃原則、設(shè)立總體目標(biāo)及分項(xiàng)目標(biāo)、實(shí)施六大空間布局優(yōu)化策略、銜接防止大拆大建新政相關(guān)內(nèi)容、工改M0設(shè)定空間和指標(biāo)雙管控、劃定三大分區(qū)，并加強(qiáng)管理、優(yōu)化更新整備建筑規(guī)模結(jié)構(gòu)、提高產(chǎn)業(yè)空間質(zhì)量，重視產(chǎn)業(yè)保護(hù)和四大維度強(qiáng)化實(shí)施保障機(jī)制等，其詳細(xì)內(nèi)容梳理如下：

核心內(nèi)容1：

四大規(guī)劃原則強(qiáng)調(diào)有機(jī)更新、更新整備融合、市區(qū)聯(lián)動(dòng)等，弱化市場運(yùn)作

遵循“規(guī)劃引領(lǐng)、政府統(tǒng)籌，公益優(yōu)先、強(qiáng)化融合，有機(jī)更新、生態(tài)優(yōu)先，市區(qū)聯(lián)動(dòng)、公眾參與”的原則，與“十三五”所確定的“規(guī)劃引領(lǐng)、政府統(tǒng)籌、公益優(yōu)先、市場運(yùn)作、公眾參與”原則相比較，“十四五”規(guī)劃新增“強(qiáng)化融合、有機(jī)更新、生態(tài)優(yōu)先、市區(qū)聯(lián)動(dòng)”，并取消“市場運(yùn)作”。未來將更加強(qiáng)調(diào)更新與整備的融合及有機(jī)更新理念，運(yùn)作模式亦或?qū)⒂砷_發(fā)轉(zhuǎn)向運(yùn)營。

核心內(nèi)容2

設(shè)立總體與分項(xiàng)雙目標(biāo)機(jī)制

總目標(biāo)涵蓋更新、整備、產(chǎn)業(yè)、公共與基礎(chǔ)設(shè)施等，為加快建成現(xiàn)代化國際化創(chuàng)新型城市提供有力支撐

積極鼓勵(lì)開展城中村和舊工業(yè)區(qū)有機(jī)更新，統(tǒng)籌有序推進(jìn)拆除重建類城市更新，深入開展土地整備利益統(tǒng)籌，加速盤活規(guī)模成片土地，打造“兩個(gè)百平方公里級”的高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空問，逐步實(shí)現(xiàn)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化、住宅供應(yīng)增加、公共服務(wù)水平與基礎(chǔ)支撐能力提升，為加快建成現(xiàn)代化國際化創(chuàng)新型城市提供有力支撐。

分項(xiàng)目標(biāo)對總目標(biāo)進(jìn)一步詳細(xì)分解，全面覆蓋

1）實(shí)施規(guī)模分三類，合計(jì)不少于95平方公里

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各區(qū)用地供應(yīng)和綜合整治任務(wù)分配方案：

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2）新增計(jì)劃規(guī)模管控與“十三五”中期調(diào)整總規(guī)模保持一致

“十四五”期間全市新增更新單元計(jì)劃規(guī)模建議為28平方公里，主要供應(yīng)規(guī)模集中于原特區(qū)外，龍崗及寶安兩區(qū)規(guī)模約占總計(jì)劃規(guī)模的50%以上，如下圖所示：

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“十四五”計(jì)劃規(guī)模相較“十三五”中期調(diào)整總規(guī)模不變，其中原特區(qū)內(nèi)（福田、羅湖、南山、福田）計(jì)劃規(guī)模較“十三五”規(guī)模均有所減少，原特區(qū)外，除龍崗區(qū)總規(guī)模減少，其他各區(qū)規(guī)模均相應(yīng)增加。

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3）更新整備固投超1萬億元，住宅量供應(yīng)超3000萬m2，市場空間巨大

分別從產(chǎn)業(yè)空間、固投、住宅供應(yīng)、公共設(shè)施等層面提出相應(yīng)的任務(wù)目標(biāo)，可以看出，政府對于產(chǎn)業(yè)空間、公共住房及公共設(shè)施等領(lǐng)域的重視程度。

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核心內(nèi)容3：

實(shí)施六大空間布局優(yōu)化策略，強(qiáng)化重點(diǎn)片區(qū)或節(jié)點(diǎn)的城市升級

六大空間布局優(yōu)化策略強(qiáng)調(diào)對都市核心區(qū)和城市功能中心、重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域及重點(diǎn)空間節(jié)點(diǎn)的更新整備力度，推動(dòng)重大項(xiàng)目的實(shí)施，并加大政府統(tǒng)籌主導(dǎo)力度，重點(diǎn)推動(dòng)若干個(gè)重點(diǎn)更新單元的實(shí)施。

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核心內(nèi)容4：

堅(jiān)持“留改拆”并舉，以保留提升為主，防止大拆大建

2021年8月，住建部所發(fā)布的《在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》，“十四五”規(guī)劃融入防止大拆大建新政的核心內(nèi)容和精神，主要如下：

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核心內(nèi)容5：

工改M0設(shè)定空間和指標(biāo)雙管控

1）劃定“工改M0”引導(dǎo)區(qū)，加強(qiáng)空間引導(dǎo)

規(guī)劃期內(nèi)市場自主申報(bào)以M0為主導(dǎo)功能的拆除重建類更新單元計(jì)劃需滿足以下條件之一：

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“十四五”規(guī)劃所劃定的“工改M0”引導(dǎo)區(qū)，除坪山和大鵬沒有引導(dǎo)區(qū)外，其他各區(qū)均有劃定，其中，寶安區(qū)數(shù)量最多，為4個(gè)，寶安和龍崗的規(guī)模最大。

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2）采取上限指標(biāo)總量管控，寶安、南山和龍崗分配量最多

整體采取總量管控及動(dòng)態(tài)彈性調(diào)整相結(jié)合的機(jī)制，其中，總量管控規(guī)模為400公頃，預(yù)留動(dòng)態(tài)彈性調(diào)整規(guī)模為30公頃。分配至各區(qū)的規(guī)模合計(jì)370公頃，其中，排名前三的分別為寶安、南山和龍崗。

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附：“工改M0”用地指標(biāo)計(jì)算規(guī)則

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備注：規(guī)劃期內(nèi)政府主導(dǎo)申報(bào)的“工改工”計(jì)劃（含重更單元計(jì)劃）和土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目留用地內(nèi)涉及的M0用地規(guī)模，按程序批準(zhǔn)，不占用全市及各區(qū)“工改M0”指標(biāo)。

核心內(nèi)容6：

三大分區(qū)中首提更新整備融合范圍，將創(chuàng)新政策封閉運(yùn)行

更新整備分區(qū)指引主要包括城市更新空間范圍、土地整備空間范圍和更新整備融合試點(diǎn)區(qū)空間范圍三大類，因更新整備的互補(bǔ)性極強(qiáng)，“十四五”規(guī)劃首提更新整備融合空間范圍，且未來將積極鼓勵(lì)各區(qū)劃定若干個(gè)試點(diǎn)片區(qū)范圍，對重點(diǎn)、成片且滿足條件的片區(qū)整體升級將帶來重大利好。

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1）更新空間范圍劃定103平方公里允許拆除重建區(qū)，寶安、龍崗和龍華三區(qū)的規(guī)模最大

市級層面：劃定約103平方公里的允許拆除重建區(qū)，占各區(qū)總規(guī)模（109.9平方公里）的93.7%，主要分布于原特區(qū)外地區(qū)，寶安、龍崗和龍華三區(qū)的規(guī)模最大。并劃定限制拆除重建區(qū)，位于其中的原則不得納入市、區(qū)拆除重建區(qū)內(nèi)，重更單元除外。

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區(qū)級層面：強(qiáng)調(diào)市區(qū)聯(lián)動(dòng)，增強(qiáng)市級對區(qū)級規(guī)模的管控力度，“十四五”規(guī)劃規(guī)定各區(qū)五年規(guī)劃拆除重建空間范圍用地總規(guī)模原則上≤109.9平方公里，位于全市允許拆除重建區(qū)內(nèi)的比例原則上≥70%，且提到考慮到羅湖現(xiàn)實(shí)情況，70%的比例在羅湖可視情況適當(dāng)降低。各區(qū)拆除重建空間規(guī)模中，寶安和龍崗所占規(guī)模最大，新增計(jì)劃規(guī)模為2800公頃，占各區(qū)拆除重建空間總規(guī)模的25.5%，且增加分區(qū)管控彈性，以新增計(jì)劃規(guī)模的10%劃定彈性指標(biāo)規(guī)模，為280公頃。

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備注：預(yù)留的10%彈性指標(biāo)可適用于規(guī)劃期內(nèi)完成城中村綜合整治分區(qū)占補(bǔ)平衡后進(jìn)行計(jì)劃申報(bào)的項(xiàng)目。

2）33+25整備空間范圍劃定

土地整備空間范圍包括產(chǎn)業(yè)空間整備區(qū)及綜合功能整備區(qū)，如下圖所示：

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3）鼓勵(lì)各區(qū)劃定若干個(gè)更新整備融合試點(diǎn)范圍

“十四五”規(guī)劃首次提出更新整備融合試點(diǎn)，且鼓勵(lì)各區(qū)劃定若干個(gè)試點(diǎn)范圍，未來將進(jìn)行封閉試點(diǎn)運(yùn)行，其模式可參照重更單元模式，即計(jì)劃和規(guī)劃由各區(qū)政府負(fù)責(zé)擬定，規(guī)劃批準(zhǔn)后，由區(qū)政府組織以公開方式確定實(shí)施方式和實(shí)施主體。

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核心內(nèi)容7：

優(yōu)化更新整備建筑規(guī)模結(jié)構(gòu)，將嚴(yán)控商業(yè)、辦公及研發(fā)，并首次將研發(fā)用房歸口于商業(yè)

“十四五”規(guī)劃指出，規(guī)劃期內(nèi)將重點(diǎn)保障公共服務(wù)與基礎(chǔ)配套用地面積，大力提高居住與產(chǎn)業(yè)建筑面積，嚴(yán)格控制新增商業(yè)（含研發(fā)和辦公）建筑面積。值得注意的是，首次將研發(fā)用房歸口于新增商業(yè)，并且加以嚴(yán)控。

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核心內(nèi)容8：

劃定保留提升區(qū)100平方公里，連片改造區(qū)45平方公里，并加強(qiáng)管控

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“十四五”規(guī)劃所劃定的100平方公里保留提升區(qū)和45平方公里連片改造區(qū)與之前2020年6月5日所發(fā)布的《關(guān)于加快打造高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施方案》保持一致，如下圖所示，且截至2020年10月，全市十區(qū)雙百劃定草案已全部發(fā)布，但目前未有一區(qū)公布正式稿。

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1）工業(yè)區(qū)保留提升區(qū)嚴(yán)格保護(hù)，但可進(jìn)行綜合整治及產(chǎn)業(yè)提容

保留提升區(qū)內(nèi)用地應(yīng)予以嚴(yán)格保護(hù)，規(guī)劃期內(nèi)原則上不得新增納入拆除重建類城市更新單元計(jì)劃和土地整備計(jì)劃。鼓勵(lì)保留提升區(qū)內(nèi)用地按照相關(guān)政策開展工業(yè)區(qū)綜合整治類更新及產(chǎn)業(yè)用地容積調(diào)整。

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2）工業(yè)區(qū)連片改造區(qū)將以拆除重建類更新為主，且改造方向以產(chǎn)業(yè)為主

連片改造區(qū)內(nèi)單元通過政府引導(dǎo)、政企合作，有序開展以拆除重建類城市更新為主，融合土地整備、產(chǎn)業(yè)用地提容、綜合整治等多種方式的二次開發(fā)活動(dòng)，由各區(qū)政府結(jié)合試點(diǎn)項(xiàng)目先行探索實(shí)施。

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3）工業(yè)區(qū)土地整備區(qū)將強(qiáng)化政府主導(dǎo)作用

工業(yè)區(qū)土地整備區(qū)內(nèi)單元應(yīng)強(qiáng)化政府主導(dǎo)作用，強(qiáng)力推進(jìn)土地整備工作，由各區(qū)政府結(jié)合試點(diǎn)項(xiàng)目探索以“案例＋政策+工具箱”的方式推進(jìn)實(shí)施。

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核心內(nèi)容9：

四大維度強(qiáng)化實(shí)施保障機(jī)制

“十四五”規(guī)劃從加強(qiáng)更新整備融合、優(yōu)化政策保障體系、完善工作組織保障和強(qiáng)化監(jiān)督考核機(jī)制四大維度強(qiáng)化實(shí)施保障機(jī)制。

1）加強(qiáng)更新整備融合，建立騰挪置換、指標(biāo)互動(dòng)等激勵(lì)機(jī)制

建立多種任務(wù)激勵(lì)機(jī)制，加大空間統(tǒng)籌力度。

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加強(qiáng)更新整備補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)籌，建立征收補(bǔ)償、拆建比、拆賠比等統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)更新與整備協(xié)同機(jī)制。

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2）重構(gòu)容積規(guī)則，探索其交易方式，保障城市均衡發(fā)展

3）下放審批職權(quán)，完善工作組織保障

4）全新計(jì)劃流量管控機(jī)制下重更單元可豁免

探索搭建城市更新年度計(jì)劃流量管控機(jī)制

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綜上解析，“十四五”規(guī)劃將在五年規(guī)劃期內(nèi)對深圳市范圍內(nèi)城市更新和土地整備市場項(xiàng)目的孵化和推進(jìn)起到強(qiáng)有力的保障作用，亦是更新整備項(xiàng)目需參照的重磅核心政策，且需密切關(guān)注以下六大核心趨勢：

1）“十四五”更新整備項(xiàng)目重視計(jì)劃實(shí)施率，未來應(yīng)密切關(guān)注“十四五”更新整備市場進(jìn)度，動(dòng)態(tài)評判各區(qū)更新整備潛力值，建立實(shí)時(shí)監(jiān)測數(shù)據(jù)，謀劃新機(jī)遇；

2）未來將強(qiáng)調(diào)更新整備聯(lián)動(dòng)和融合，應(yīng)密切關(guān)注試點(diǎn)范圍，搶抓融合試點(diǎn)中的機(jī)會(huì)點(diǎn)；

3）更新整備政策創(chuàng)新，玩法靈活，激勵(lì)不斷，需密切關(guān)注創(chuàng)新容積管理規(guī)則，對接更新整備容積核算規(guī)則重構(gòu)和創(chuàng)新下的新機(jī)遇；

4）以大范圍連片改造助力政府培育重要區(qū)域或核心節(jié)點(diǎn)，大片區(qū)、高標(biāo)準(zhǔn)成主流趨勢；

5）政府抓手作用加強(qiáng)，整體管控力度與“十三五”相比將增強(qiáng)，且更新整備仍是住房供應(yīng)主戰(zhàn)場，但將嚴(yán)控商業(yè)、辦公及研發(fā)；

6）加大力度保障產(chǎn)業(yè)空間，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，對接“兩個(gè)百平方公里級”、聚焦“20+8”產(chǎn)業(yè)集群及研究新一輪“工改M0”規(guī)則等，尋求轉(zhuǎn)型機(jī)遇。

撰稿人：深圳公司黃向雷

政策原文：重磅！深圳城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃發(fā)布

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