一、為什么要?jiǎng)澏üI(yè)區(qū)塊線？

工改M0這類產(chǎn)品，其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價(jià)值必然大于傳統(tǒng)的工改M1，所以市場(chǎng)自然會(huì)趨之若鶩。

所以在初期，深圳審批的工改項(xiàng)目當(dāng)中，工改M0類（含早期的工改M1+C等）項(xiàng)目占絕對(duì)主導(dǎo)。

大量工改M0項(xiàng)目，產(chǎn)生了很多類辦公化的產(chǎn)品，甚至是類商務(wù)公寓產(chǎn)品，使得產(chǎn)業(yè)空間變質(zhì)，拉高了企業(yè)成本，真正的產(chǎn)業(yè)空間需求得不到滿足，加速企業(yè)外遷，而規(guī)上企業(yè)等核心制造企業(yè)的外遷，必然會(huì)導(dǎo)致鏈條遷移，對(duì)產(chǎn)業(yè)的影響是極大的。

當(dāng)時(shí)，很多的專家認(rèn)為，深圳應(yīng)該走香港的路子，去制造業(yè)化，但是近年來香港的產(chǎn)業(yè)空心化，已造成香港產(chǎn)業(yè)后續(xù)乏力等一系列問題。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展不是一蹴而就的事情，是有一定的自我生長(zhǎng)規(guī)律的，產(chǎn)業(yè)生態(tài)不可破壞。

因此，在2018年，深圳政府意識(shí)到產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要性，為了保障產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，穩(wěn)定工業(yè)用地規(guī)模，在全市劃定了270平方公里的工業(yè)區(qū)塊線，區(qū)分為一級(jí)、二級(jí)線，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)空間分級(jí)管理。

二、對(duì)城市更新和土地整備項(xiàng)目有何影響？

工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)常見疑問主要有以下：

（1）工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)的用地有哪些管控要求？

按照“嚴(yán)守總量、提質(zhì)增效、產(chǎn)城融合、剛性管控”的原則進(jìn)行管控。

各區(qū)區(qū)塊線內(nèi)的工業(yè)用地的面積不得低于轄區(qū)區(qū)塊線總用地面積的60%。

單個(gè)區(qū)塊線內(nèi)的工業(yè)用地面積，原則上不低于該區(qū)塊總用地面積的60%。

庫(kù)思規(guī)劃云有一鍵統(tǒng)計(jì)的功能，描繪區(qū)塊線生成范圍，可以統(tǒng)計(jì)區(qū)塊線內(nèi)的各類用地面積情況，可以輕松核算工業(yè)用地的占比情況。

圖：工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)用地情況

（2）工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)能不能做“工改居住、商業(yè)”？

區(qū)塊線一級(jí)線內(nèi)嚴(yán)格控制，如果法定圖則已規(guī)劃為居住、商業(yè)用地的，可按照規(guī)劃予以實(shí)施，即可以改造為該方向。

區(qū)塊線二級(jí)線內(nèi)原則上不能，但為了促進(jìn)產(chǎn)城融合確需安排會(huì)議展示、商業(yè)零售、餐飲酒店等配套設(shè)施的，是可以適度調(diào)整的。

同時(shí)，二級(jí)線內(nèi)現(xiàn)狀是居住、商業(yè)的，如果規(guī)劃同樣是居住、商業(yè)的，是可以按照規(guī)劃，改造為該方向的，但必須要調(diào)出工業(yè)區(qū)塊線。

如果想要核查某個(gè)區(qū)塊線內(nèi)的項(xiàng)目能不能做“工改居住、商業(yè)”，上傳項(xiàng)目范圍線，點(diǎn)開「工業(yè)區(qū)塊線」圖層，同時(shí)點(diǎn)開「現(xiàn)狀用地」、「法定圖則」圖層，進(jìn)行疊加分析，即可判斷。

圖：以園嶺街道工業(yè)區(qū)塊線為例

（3）工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)能做“工改M0” 嗎？

對(duì)于M0的指標(biāo)，各區(qū)有一些總量管控，如南山區(qū)不超過區(qū)塊線內(nèi)工業(yè)用地總面積的80%，寶安、龍崗、光明和坪山原則上不超過20%，其余區(qū)內(nèi)有要求。

單個(gè)項(xiàng)目，想要調(diào)整為新型產(chǎn)業(yè)用地，必須要征求產(chǎn)業(yè)部門的意見，各區(qū)需要在各自的總盤子內(nèi)進(jìn)行平衡，單個(gè)項(xiàng)目的指標(biāo)并沒有進(jìn)行具體限制。（寶安區(qū)之前是每個(gè)項(xiàng)目可以做20%）。

依據(jù)以上原則的話，我們可以看出，能不能做“工改M0”，主要取決于產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，主管部門的裁量，不確定性比較大。

據(jù)說，十四五城市更新和土地整備專項(xiàng)規(guī)劃即將發(fā)布，會(huì)增加一個(gè)M0準(zhǔn)入?yún)^(qū)域圖層，在空間上進(jìn)行了管控和約束，未來單個(gè)項(xiàng)目能不能進(jìn)行“工改M0”將會(huì)比較清晰確定。

（4）工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)能不能做“工改?！?？

在公共配套條件支撐的情況下，位于已建成或近期規(guī)劃建設(shè)的軌道站點(diǎn) 500 米范圍內(nèi)的工業(yè)用地，可建設(shè)人才住房和保障性住房，其可改造的用地面積原則不超過該區(qū)塊線總面積的10%，同時(shí)需要按照程序調(diào)整城市規(guī)劃。

如果想要核查某個(gè)區(qū)塊線內(nèi)的項(xiàng)目能不能做“工改?！?，上傳項(xiàng)目范圍線，點(diǎn)開「工業(yè)區(qū)塊線」圖層，同時(shí)點(diǎn)開「法定圖則」、「現(xiàn)狀及近期軌道交通」和「TOD范圍」圖層，疊加分析即可判斷。

（5）工業(yè)區(qū)塊線能不能調(diào)整？

因城市發(fā)展需要，可適時(shí)對(duì)區(qū)塊線進(jìn)行局部調(diào)整，局部調(diào)整需遵循“基本規(guī)模不減少、產(chǎn)業(yè)布局更合理”的原則。

一級(jí)區(qū)塊線的調(diào)整需要報(bào)市政府審批，需要進(jìn)行占補(bǔ)平衡。

二級(jí)區(qū)塊線的調(diào)整由區(qū)政府審批，可不進(jìn)行占補(bǔ)平衡。