01、發(fā)展是第一要?jiǎng)?wù)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)設(shè)定為5%

在疫情沖擊、貿(mào)易摩擦、地緣政治沖突等多因素影響下，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩成為常態(tài)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)展現(xiàn)出強(qiáng)大韌性，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值始終保持正增長(zhǎng)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，經(jīng)初步核算，我國(guó)2022年全年GDP總量超121萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)3%。

2022年年末，三年的抗疫戰(zhàn)進(jìn)入尾聲，我國(guó)疫情防控取得重大決定性勝利。疫情防控進(jìn)入常態(tài)化階段，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的挑戰(zhàn)慢慢減弱并消退，但整體來(lái)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍面臨“需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”三重壓力，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)仍然任重道遠(yuǎn)，發(fā)展仍是第一要?jiǎng)?wù)，其背后涉及到民生保障、就業(yè)、社會(huì)穩(wěn)定等目標(biāo)的達(dá)成。

2023年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)設(shè)定為5%，可見經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的信心十足的，一方面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)，各項(xiàng)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)投資、促消費(fèi)的政策持續(xù)跟進(jìn)，效果或持續(xù)釋放；另一方面，設(shè)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，有助于穩(wěn)定并提振整體市場(chǎng)信心，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能迸發(fā)。

02、內(nèi)需是根本，消費(fèi)是基礎(chǔ)，投資是關(guān)鍵

對(duì)于一個(gè)經(jīng)濟(jì)體而言，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車，消費(fèi)、投資、出口都是必不可少的部分。經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)仍舊要依托于內(nèi)需，構(gòu)建內(nèi)需型社會(huì)已是必然的趨勢(shì)，而也面臨較大挑戰(zhàn)。

消費(fèi)上來(lái)說(shuō)，消費(fèi)是基礎(chǔ)。由于疫情等因素干擾，全社會(huì)的消費(fèi)能力和意愿都遭遇了較大沖擊，消費(fèi)修復(fù)需要經(jīng)歷一個(gè)過(guò)程，這也需要相應(yīng)的政策予以配合支持，一方面，消費(fèi)的場(chǎng)景、消費(fèi)的內(nèi)容等需要更新完善，滿足消費(fèi)者的特定需求；另一方面，穩(wěn)定就業(yè)、穩(wěn)定企業(yè)經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)定消費(fèi)者收入的舉措也持續(xù)加大并有效落實(shí)，進(jìn)而帶動(dòng)消費(fèi)者收入修復(fù)，預(yù)期改善，進(jìn)而反饋到消費(fèi)行為上，愿意投入到消費(fèi)市場(chǎng)中。

投資上說(shuō)，投資是關(guān)鍵。投資組成中，基建投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資都是不可少的一部分。2022年，由于行業(yè)陣痛，房地產(chǎn)開發(fā)投資首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，對(duì)于投資的支撐力減弱，這對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)反而造成不利影響，而作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定、民生保障中仍扮演著重要角色，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍將是2023年重點(diǎn)工作之一，確保房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮好其作用。

03、“房住不炒”不會(huì)變，“維穩(wěn)”將持續(xù)發(fā)力

從2016年中央政治局會(huì)議首次提出“房住不炒”以來(lái)，這一基調(diào)已經(jīng)持續(xù)執(zhí)行6年，此時(shí)行業(yè)內(nèi)也已形成了一致性預(yù)期，無(wú)論政策怎么變動(dòng)，無(wú)論有沒有再公開談及“房住不炒”，“房住不炒”這一頂層的調(diào)控基調(diào)都不可能有任何動(dòng)搖。行業(yè)發(fā)展必然要在這一框架內(nèi)進(jìn)行，要在合理的范圍內(nèi)波動(dòng)。

雖然行業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了挑戰(zhàn)，但是其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位依舊不容撼動(dòng)，2022年12月，2023年1月，劉鶴副總理連續(xù)兩次提及“房地產(chǎn)業(yè)仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性行業(yè)”，這也是時(shí)隔九年，房地產(chǎn)業(yè)地位的再肯定。

房地產(chǎn)業(yè)占有高權(quán)重，關(guān)聯(lián)了眾多的上下有產(chǎn)業(yè)鏈，關(guān)乎著就業(yè)的穩(wěn)定、資源的利用，金融秩序的安定等，穩(wěn)定發(fā)展仍是必須要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，仍需要保持合理的量以促進(jìn)其扮演好新的角色，鑒于此，行業(yè)仍需要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展、良性發(fā)展，政策維穩(wěn)仍將持續(xù)發(fā)力。

04、“三高”難持續(xù)，行業(yè)亟需新的發(fā)展模式

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到高位上，已經(jīng)到了拐點(diǎn)處，原先“三高”模式已經(jīng)不能再適應(yīng)新的環(huán)境變化，而行業(yè)仍有很長(zhǎng)的道路要走，當(dāng)前要解決的問(wèn)題是如何在新形勢(shì)下更好的發(fā)展，以怎樣的模式發(fā)展的問(wèn)題，所以就需要去找到的新的模式驅(qū)動(dòng)，而這種模式就包括土地供給的模式，新房供給的模式，銷售的模式，融資的模式等。

過(guò)往行業(yè)/企業(yè)的高速發(fā)展，主要靠的是金融杠桿驅(qū)動(dòng)，金融資源的聚集就伴隨著風(fēng)險(xiǎn)的積累，如今的環(huán)境下，各類融資渠道已被強(qiáng)烈管控，信托等非標(biāo)融資已沒有更多空間，預(yù)售資金也處于嚴(yán)格監(jiān)管中，發(fā)債融資難度也有提高，靠金融杠桿撬動(dòng)成長(zhǎng)的路已經(jīng)走不通。 

未來(lái)企業(yè)發(fā)展的重心也不再是拼規(guī)模，拼大小，而是拼實(shí)力強(qiáng)弱，大而不強(qiáng)意義不大，這個(gè)實(shí)力不單單指企業(yè)的綜合實(shí)力，也并不是說(shuō)一定要全方位的強(qiáng)，要有一個(gè)核心的優(yōu)勢(shì)存在就有可能找到生存之道，或者產(chǎn)品實(shí)力強(qiáng)，或服務(wù)能力極佳，企業(yè)要將關(guān)注點(diǎn)從原先的一味求大轉(zhuǎn)移到怎么盈利，怎么更好的存活上，讓專業(yè)的價(jià)值，產(chǎn)品的價(jià)值最大化。

05、穩(wěn)定民生，“保需求”、“保交付”不容懈怠

行業(yè)陣痛以來(lái)，保障消費(fèi)者利益一直都在政策的核心訴求。

首先，“保需求”的政策不斷深化，無(wú)論限購(gòu)、限貸、限售政策放開，還是房貸利率不斷突破下限，滿足合理住房需求政策導(dǎo)向沒變，未來(lái)需求端政策仍將保持定力，核心城市也有適度松動(dòng)的必要和空間；

其次，“保交付”持續(xù)跟進(jìn)，2022年7月停貸事件發(fā)生后，“保交付”的重視度提高，無(wú)論是企業(yè)端，還是政府端，都在探索著適宜的“保交付”舉措，力圖最快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開工建設(shè)，圓滿交付，未來(lái)“保交付”仍將持續(xù)跟進(jìn)，以實(shí)際行動(dòng)帶動(dòng)購(gòu)房者預(yù)期修復(fù)；

最后，保障性租賃住房將成為大勢(shì)所趨，滿足特定人群的住房需求，解決大城市的住房矛盾問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更好的維護(hù)住社會(huì)穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)民生保障目標(biāo)，配套政策將持續(xù)跟進(jìn)，也需加力推進(jìn)，如金融端配套（REITs發(fā)展、住房者貸款支持等）、土地端政策傾斜、租購(gòu)?fù)瑱?quán)等，促進(jìn)建立多主體供給，多渠道保障的住房體系。

06、供給端政策重在落地，平衡“維穩(wěn)”與“風(fēng)險(xiǎn)”

2021年下半年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情急轉(zhuǎn)直下，企業(yè)出險(xiǎn)不斷，政策也在不斷嘗試化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，但有一個(gè)明確的底線，即守住風(fēng)險(xiǎn)底線，但也不存在“救企業(yè)”動(dòng)作，包括并購(gòu)貸支持，“金融十六條”、“三支箭”等，其指向都是要穩(wěn)定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，而非救企業(yè)。

當(dāng)前的難點(diǎn)在于，雖然政策已有嘗試，但實(shí)際落地執(zhí)行上卻存在諸多制約，效果并不佳，一來(lái)規(guī)模有限，受益的企業(yè)群體有限；二來(lái)執(zhí)行上缺乏有效的保障機(jī)制，落地難度存在，未來(lái)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的化解仍需要強(qiáng)化政策的落地執(zhí)行，確保已發(fā)風(fēng)險(xiǎn)不蔓延至更大范圍，并防范潛在風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。