2月24日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》（以下簡稱《意見》），圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，以商業(yè)可持續(xù)為基本前提，重點支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開發(fā)、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系?！兑庖姟饭?7條，主要內(nèi)容包括：

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中國人民銀行 中國銀保監(jiān)會關(guān)于《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》公開征求意見的通知

一、住房租賃市場再獲重大金融支持，全面覆蓋保障性和商業(yè)性租賃住房

自2021年6月國務(wù)院出臺《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》以來，中央持續(xù)出臺相關(guān)政策支持住房租賃市場的發(fā)展，尤其是金融方面的支持政策，保租房公募REITs快速推進并實現(xiàn)落地。

圖：針對住房租賃市場的部分支持政策

資料來源：中指研究院綜合整理

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本次《意見》進一步加大了對住房租賃市場的金融支持力度，全面覆蓋保障性和商業(yè)性租賃住房。2022年2月，銀保監(jiān)會和住建部發(fā)布《關(guān)于銀行保險機構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》，提出構(gòu)建多層次、廣覆蓋、風(fēng)險可控、業(yè)務(wù)可持續(xù)的保障性租賃住房金融服務(wù)體系，重點加強對保租房建設(shè)運營的金融支持。本次《意見》提出“支持各類主體新建、改建長期租賃住房、盤活存量房屋，有效增加保障性和商業(yè)性租賃住房供應(yīng)”，“商業(yè)性金融要按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，滿足各類租賃住房主體合理融資需求”，將金融支持體系全面覆蓋至商業(yè)性租賃住房領(lǐng)域。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2022年末，品牌長租公寓在60余個城市運營超2700家門店，開業(yè)房源超75萬間，其中泊寓、冠寓、CCB建融家園、魔方、樂乎公寓開業(yè)門店數(shù)與房源數(shù)突出。這些經(jīng)營市場化長租公寓的企業(yè)都有望獲得更大力度的金融支持。

圖：2022年12月重點長租公寓品牌開業(yè)門店數(shù)及房源數(shù)對比

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

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二、住房租賃信貸產(chǎn)品將覆蓋項目全周期

本次《意見》從全周期角度對租賃住房企業(yè)進行了金融支持。租賃住房項目具有投資規(guī)模大、投資回報期長等特點，在租賃住房的投資、開發(fā)、運營等各個階段都需要相匹配的金融產(chǎn)品提供支持，以往金融產(chǎn)品與租賃住房項目特點的錯配，是阻礙住房租賃市場發(fā)展的一個重要因素。本次《意見》在總結(jié)相關(guān)金融機構(gòu)前期實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，針對租賃住房項目投資運營的特點，從全周期角度對住房租賃企業(yè)提供了金融支持，比如：加大對租賃住房開發(fā)建設(shè)的信貸支持力度；創(chuàng)新團體批量購買租賃住房信貸產(chǎn)品；支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款；創(chuàng)新對住房租賃相關(guān)企業(yè)的綜合金融服務(wù)等。

表：《意見》提出的住房租賃信貸產(chǎn)品體系

資料來源：中指研究院綜合整理

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（1）加大對租賃住房開發(fā)建設(shè)的信貸支持力度

《意見》提出，“支持商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、企事業(yè)單位等各類主體新建、改建長期租賃住房發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款。租賃住房建設(shè)的項目資本金比例應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的20%，貸款期限一般3年，最長不超過5年。”在之前租賃住房的建設(shè)實踐中，商業(yè)銀行已經(jīng)在提供類似的租賃住房建設(shè)貸款，本次《意見》在總結(jié)前期實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，進一步明確了對新建和改建租賃住房的開發(fā)建設(shè)貸款支持，有利于緩解租賃企業(yè)新建和改建租賃住房的資金壓力，促進租賃住房的供應(yīng)。

（2）創(chuàng)新團體批量購買租賃住房信貸產(chǎn)品

《意見》提出，“……批量購買存量閑置房屋用作保障性租賃住房或商業(yè)性租賃住房長期持有經(jīng)營的，鼓勵商業(yè)銀行……發(fā)放租賃住房團體購房貸款?！?/span>期限最長不超過30年”。這一政策導(dǎo)向既對租賃住房的收購?fù)顿Y進行了支持，同時也有利于消化當前房地產(chǎn)市場庫存。不過需要注意的是，“利用貸款購買的商品住房、商業(yè)用房等應(yīng)為法律關(guān)系清晰、已竣工驗收的房屋”，期房暫不在貸款支持的范圍。

（3）支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款

重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)的住房租賃企業(yè)均獲得不同程度的金融支持。自持物業(yè)的重資產(chǎn)企業(yè)因為資金投入大、回報周期長，資金壓力更大，對于金融支持的依賴程度也更高，相對而言，政策給予的支持力度也更大。

對于自持物業(yè)的重資產(chǎn)住房租賃企業(yè)，《意見》提到，“重點支持以獨立法人運營、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)，促進其規(guī)?；?、集約化經(jīng)營，提升長期租賃住房的供給能力和運營水平”。在具體政策方面，“住房租賃企業(yè)經(jīng)營自有產(chǎn)權(quán)長期租賃住房的，住房租賃經(jīng)營性貸款的期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%，可用于置換物業(yè)前期開發(fā)建設(shè)貸款。”

對于非自有產(chǎn)權(quán)的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)，《意見》提到，“住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房，經(jīng)營性貸款的期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%”。

集中式長租公寓投資運營模式或更受政策鼓勵。根據(jù)投資運營模式的不同，長租公寓分為集中式長租公寓和分散式長租公寓。分散式長租公寓通常而言普遍采用輕資產(chǎn)模式，其房源主要通過租賃獲取，非自有產(chǎn)權(quán)，政策給予的支持力度較小。相對而言，集中式長租公寓更符合《意見》所提的“規(guī)?；⒓s化經(jīng)營”的發(fā)展目標，政策傾向也更加支持和鼓勵集中式長租公寓的投資與運營。

三、住房租賃企業(yè)的融資渠道有望進一步拓寬，市場化租賃住房公募REITs將穩(wěn)步推進

除了信貸支持之外，《意見》提到“拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道”，主要包括增強金融機構(gòu)住房租賃貸款投放能力、拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道、創(chuàng)新住房租賃擔保債券、穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金、引導(dǎo)各類社會資金有序投資住房租賃領(lǐng)域等幾個方面。在此政策導(dǎo)向之下，未來住房租賃企業(yè)的融資渠道有望進一步拓寬，融資成本有望逐漸降低，項目和企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力將逐步增強。

市場化租賃住房公募REITs將穩(wěn)步推進?！兑庖姟诽岬健胺€(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作，……募集資金用于住房租賃企業(yè)持有并經(jīng)營長期租賃住房”，已不再將公募REITs的范圍局限于保租房。結(jié)合證監(jiān)會副主席李超之前提及的“進一步擴大REITs試點范圍，……加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域”，市場化長租房REITs有望加快推進，相關(guān)投資運營企業(yè)有望獲得寶貴的融資退出渠道。

表：4支已發(fā)行保租房公募REITs的關(guān)鍵指標

數(shù)據(jù)來源：招募說明書，中指研究院綜合整理

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四、加強和完善住房租賃金融管理，嚴格住房租賃金融業(yè)務(wù)邊界，防范住房租賃金融風(fēng)險

《意見》提出，要“加強和完善住房租賃金融管理”，包括嚴格住房租賃金融業(yè)務(wù)邊界、加強住房租賃信貸資金管理、規(guī)范住房租賃直接融資產(chǎn)品創(chuàng)新、防范住房租賃金融風(fēng)險、建立住房租賃金融監(jiān)測評估體系等幾個方面。

嚴格邊界方面，“住房租賃金融業(yè)務(wù)要嚴格定位于支持住房租賃市場發(fā)展，不得為短期投機炒作行為提供融資?！?/span>嚴禁將住房租賃金融產(chǎn)品違規(guī)用于商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)。”這與“房住不炒”的總基調(diào)保持一致，同時也防止進一步積累商品房領(lǐng)域的金融風(fēng)險；對金融業(yè)務(wù)的嚴格管理也將有利于住房租賃市場的長遠健康發(fā)展。

防范風(fēng)險方面，“對各類住房租賃企業(yè)以及持有租賃住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債水平進行上限控制，確保其資產(chǎn)負債率保持在適度區(qū)間。”住房租賃業(yè)務(wù)對運營企業(yè)的經(jīng)營能力、財務(wù)能力都有很高的要求，經(jīng)營風(fēng)險發(fā)生的可能性也更大，前些年已經(jīng)出現(xiàn)過多起長租公寓企業(yè)暴雷的情況，隨著金融對租賃市場支持力度的提升，租賃企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險也可能轉(zhuǎn)化為金融風(fēng)險。本次《意見》特別強調(diào)對住房租賃金融風(fēng)險的防范，將有助于租賃行業(yè)更理性、更健康的發(fā)展。

“租購并舉”是我國住房制度建設(shè)的重要目標之一，也是房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的重要組成部分。整體而言，《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》進一步加強了對住房租賃市場的金融支持力度，有利于拓寬住房租賃企業(yè)的融資渠道，降低融資成本，使得租賃住房項目更能夠“算得過來賬”，從而提升住房租賃企業(yè)的投資運營積極性，促進住房租賃市場快速健康發(fā)展。