M2：二類工業(yè)用地。指對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)用地。如食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)、紡織工業(yè)等用地。

M3：三類工業(yè)用地。指指對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè)用地。如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機(jī)械制造工業(yè)、化學(xué)工業(yè)、造紙工業(yè)、制革工業(yè)、建材工業(yè)等用地。

M0：“為適應(yīng)傳統(tǒng)工業(yè)向高新技術(shù)、協(xié)同生產(chǎn)空間、組合生產(chǎn)空間及總部經(jīng)濟(jì)、2.5產(chǎn)業(yè)等轉(zhuǎn)型升級(jí)需要而提出的城市用地分類。即在工業(yè)用地（M類）中增加新型產(chǎn)業(yè)用地（M0），其范圍是指融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、中試、無污染生產(chǎn)等新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)的用地。

M0的類型

根據(jù)政策（東自然資〔2019〕174號(hào)文），新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）按產(chǎn)業(yè)用房使用類型分為不可分割轉(zhuǎn)讓的新型產(chǎn)業(yè)用地（以下 簡稱“不可分割M0”）和可分割轉(zhuǎn)讓的新型產(chǎn)業(yè)用地（以下簡稱“可分割M0”）。

工改M1或M0是指將現(xiàn)有土地性質(zhì)為M1或M1以下的工業(yè)用地改變?yōu)镸1工業(yè)用地或M0新型產(chǎn)業(yè)用地，將舊工業(yè)區(qū)拆除重建升級(jí)改造為新型產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)品多元化，包括新型產(chǎn)業(yè)用房、配套商業(yè)、配套公寓等多種物業(yè)形態(tài)。

工改M1項(xiàng)目容積率應(yīng)不低于2.0，并可按生產(chǎn)需要申請(qǐng)?zhí)岣呷莘e率；工業(yè)保護(hù)線內(nèi)提高后容積率不超過 3.5的，按控制性詳細(xì)規(guī)劃微調(diào)處理。

建筑密度（≤50%）、建筑高度—6—（≤60 米）、綠地率等符合技術(shù)規(guī)范的調(diào)整，結(jié)合規(guī)劃許可直接辦理，無需進(jìn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整。

工改M0項(xiàng)目容積率應(yīng)大于3.0，不超過5.0。在滿足城市空間品質(zhì)、公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施和市政設(shè)施等承載能力的前提下，由屬地園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出申請(qǐng)，經(jīng)市規(guī)劃委員會(huì)審議和市政府審批后，可適當(dāng)提高容積率上限。

根據(jù)政策（東府辦〔2019〕44號(hào)文）第二章 第十條：國有出讓土地使用權(quán)人自行改造的“工改工”項(xiàng)目，剩余使用年限不變、提高容積率的，免收地價(jià)款，可以補(bǔ)繳地價(jià)款延長土地使用年限。

根據(jù)政策（東自然資〔2019〕174號(hào)文）指出：三舊”改造新型產(chǎn)業(yè)用地，改造為新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）土地 出讓年限為 50 年。

根據(jù)政策（東府〔2020〕24 號(hào)文）第二章 第十二條：國有土地上面積 15 畝、容積率 3.0 以上的“工改 M1”高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈項(xiàng)目，工業(yè)生產(chǎn)用房可按幢、層等為基本單元進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓（現(xiàn)售），滿足無獨(dú)立用地需求的中小微制造業(yè)企業(yè)發(fā)展的空間需要，最高分割轉(zhuǎn)讓比例為工業(yè)生產(chǎn)用房總計(jì)容建筑面積的70%，單層建筑面積最少為500 平方米。

根據(jù)政策（東自然資〔2019〕174號(hào)文）第四章第十六條：已出讓新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）原則上不得改變使用類型。不可分割 M0 出讓后確需申請(qǐng)分割轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)同意后，應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金（剩余出讓年限不變），補(bǔ)繳的土地出讓金為剩余年期下可分割M0價(jià)格扣減原不可分割M0價(jià)格的差額。

根據(jù)政策（東府〔2020〕24 號(hào)文）：工改M1工業(yè)廠房高度一般不超過 60 米，層高一般按首層不高于 8 米、二層以上不高于 6 米控制，因工藝、流程的需求并提供相 關(guān)論證說明，可適當(dāng)放寬局部建筑的高度和層高要求。

根據(jù)政策（東府〔2018〕112號(hào)文）第三章 第十六條：可在新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）基礎(chǔ)上配 置一定比例商業(yè)辦公（C2）、配套型住宅（R0）和公共服務(wù)設(shè)施用地。

產(chǎn)業(yè)用途的計(jì)容建筑面積不得低于項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積的50%；配套型住宅（R0）的 計(jì)容建筑面積不得高于項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積的20%，限定出售給入駐企業(yè)配套用房的計(jì)容建筑面積不得超過項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積的30%

根據(jù)政策（東府辦〔2015〕127 號(hào)文）七：容積率 3.0 以上的“工改 M1”高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈項(xiàng)目，工業(yè)生產(chǎn)用房可按幢、層等為基本單元進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓（現(xiàn)售），滿足無獨(dú)立用地需求的中小微制造業(yè)企業(yè)發(fā)展的空間需要，最高分割轉(zhuǎn)讓比例為工業(yè)生產(chǎn)用房總計(jì)容建筑面積的 70%，單層建筑面積最少為 500 平方米。

根據(jù)政策（東府〔2018〕112號(hào)文）第六章 第二十五條 （三）、第二十六條、第二十九條：M0用地可分割轉(zhuǎn)讓的計(jì)容建筑面積不得超過該用地總計(jì)容建筑面積的49%。符合分割轉(zhuǎn)讓條件的產(chǎn)業(yè)用房單棟建筑的套內(nèi)建筑面積不得少于2000平方米。產(chǎn)業(yè)用房可按基本單元分割，每個(gè)基本單元的套內(nèi)建筑面積不得少于300平方米。開發(fā)主體可自主選擇采取預(yù)售或現(xiàn)售方式進(jìn)行銷售。采用預(yù)售方式的，須參照商品房預(yù)售款管理辦法，由市住建部門對(duì)其預(yù)售資金進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管。

工改M1的生產(chǎn)用房買受方只需東莞注冊(cè)的獨(dú)立法人即可。

工改M0的產(chǎn)業(yè)用房買受方必須是在中國境內(nèi)合法注冊(cè)的法人單位，符合新型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入條件，經(jīng)開發(fā)主體資格審查合格后方可參與購買。市發(fā)改部門會(huì)同市相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門、招商創(chuàng)新辦、園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）制定新型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入目錄。

根據(jù)政策（東府〔2020〕24 號(hào)文） 二 4：

工改M1按需移交公共配套設(shè)施用地。

工改M0需按城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，將不低于總面積15%的土地?zé)o償移交政府。因地塊 太小無法貢獻(xiàn)土地或經(jīng)規(guī)劃評(píng)估無需貢獻(xiàn)土地的，按照對(duì)應(yīng)使用類型的2倍土地出讓底價(jià)繳納相 應(yīng)部分土地的地價(jià)。

工改M0集中貢獻(xiàn)公共配套設(shè)施用地按最低 2%比例、不少于 3000 平方米執(zhí)行。

工改M0需按城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，將不低于總面積15%的土地?zé)o償移交政府。因地塊 太小無法貢獻(xiàn)土地或經(jīng)規(guī)劃評(píng)估無需貢獻(xiàn)土地的，按照對(duì)應(yīng)使用類型的2倍土地出讓底價(jià)繳納相 應(yīng)部分土地的地價(jià)。

工改M0集中貢獻(xiàn)公共配套設(shè)施用地按最低 2%比例、不少于 3000 平方米執(zhí)行。

站在城市發(fā)展的角度，無論是M1還是M0，工改的政策方向，都是為創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)構(gòu)造合理的生產(chǎn)、研發(fā)活動(dòng)空間，達(dá)到租售平衡，讓企業(yè)運(yùn)營加速，加大創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)入園入?yún)^(qū)的積極性。各類投資主體應(yīng)善用政策，獲得最有利的發(fā)展前景。